Ako vypočítať výnos z Airbnb prenájmu
Krátkodobý prenájom cez Airbnb alebo Booking môže priniesť výrazne vyšší príjem ako klasický dlhodobý nájom. Ale koľko presne? A oplatí sa vám to? Naša Airbnb kalkulačka vám pomôže vypočítať reálne čísla.
Ako funguje kalkulačka
Kalkulačka počíta na základe týchto vstupov:
- Cena za noc - koľko účtujete hosťom
- Obsadenosť - percentuálne vyjadrenie obsadenosti počas roka
- Priemerná dĺžka pobytu - ovplyvňuje počet upratovaní
- Náklady - upratovanie, energie, správa, Airbnb poplatky
Výstupom je hrubý a čistý ročný výnos, RevPAN (príjem na dostupnú noc) a porovnanie s dlhodobým prenájmom.
Príklad 1: Byt v centre Bratislavy
Vstupné údaje
| Parameter | Hodnota |
|---|---|
| Typ nehnuteľnosti | 2-izbový byt, 50 m² |
| Cena nehnuteľnosti | 200 000 € |
| Cena za noc | 90 € |
| Očakávaná obsadenosť | 70% |
| Priemerná dĺžka pobytu | 2,5 noci |
| Upratovanie | 30 €/pobyt |
| Mesačné náklady | 200 € |
| Správa nehnuteľnosti | 0% (spravujem sám) |
| Dlhodobý nájom (pre porovnanie) | 900 €/mes |
Výsledky
| Metrika | Hodnota |
|---|---|
| Obsadené noci/rok | 256 nocí |
| Počet pobytov/rok | 102 pobytov |
| Hrubý ročný príjem | 23 040 € |
| Airbnb poplatky (3%) | -691 € |
| Upratovanie | -3 060 € |
| Mesačné náklady | -2 400 € |
| Čistý ročný príjem | 16 889 € |
| Čistý výnos | 8,4% |
| vs. dlhodobý prenájom | +71% |
Interpretácia
Pri 70% obsadenosti v centre Bratislavy môžete zarobiť o 71% viac ako pri dlhodobom prenájme. Hrubý výnos 11,5% a čistý 8,4% sú výrazne nad priemerom dlhodobého prenájmu (typicky 3-5%).
Ale pozor: Počítajte s prácou navyše - 102 checkinov a checkoutov ročne, komunikácia s hosťami, riešenie problémov.
Príklad 2: Chata vo Vysokých Tatrách
Vstupné údaje
| Parameter | Hodnota |
|---|---|
| Typ nehnuteľnosti | Chata, 80 m² |
| Cena nehnuteľnosti | 180 000 € |
| Cena za noc | 120 € |
| Priemerná dĺžka pobytu | 4 noci |
| Upratovanie | 50 €/pobyt |
| Mesačné náklady | 300 € |
| Správa nehnuteľnosti | 20% (externist) |
Sezónnosť - kľúčový faktor
| Obdobie | Obsadenosť | Mesiace |
|---|---|---|
| Zimná sezóna | 90% | Dec - Mar |
| Letná sezóna | 75% | Jún - Sep |
| Medzisezóna | 30% | Apr, Máj, Okt, Nov |
| Priemerná ročná | 60% |
Výsledky
| Metrika | Hodnota |
|---|---|
| Obsadené noci/rok | 219 nocí |
| Počet pobytov/rok | 55 pobytov |
| Hrubý ročný príjem | 26 280 € |
| Airbnb poplatky (3%) | -788 € |
| Upratovanie | -2 750 € |
| Mesačné náklady | -3 600 € |
| Správa (20%) | -5 256 € |
| Čistý ročný príjem | 13 886 € |
| Čistý výnos | 7,7% |
Interpretácia
Aj pri využití externej správy (20% z príjmu) dosahuje chata v Tatrách čistý výnos 7,7%. Kľúčová je sezónnosť - zimná a letná sezóna ťahajú celkový výsledok.
Tip: V medzisezóne zvážte dlhodobejšie pobyty za zníženú cenu, aby ste zvýšili obsadenosť.
Príklad 3: Porovnanie Airbnb vs dlhodobý prenájom
Majme 2-izbový byt v Bratislave za 180 000 €.
| Metrika | Airbnb | Dlhodobý prenájom |
|---|---|---|
| Hrubý ročný príjem | 18 615 € | 9 600 € |
| Ročné náklady | -5 500 € | -1 200 € |
| Čistý ročný príjem | 13 115 € | 8 400 € |
| Čistý výnos | 7,3% | 4,7% |
| Čas na správu | 10+ hod/týž | 2 hod/mes |
| Riziko poškodenia | Vyššie | Nižšie |
| Flexibilita | Vysoká | Nízka |
Kedy zvoliť Airbnb?
- Máte čas na správu (alebo peniaze na správcu)
- Nehnuteľnosť je v turisticky atraktívnej lokalite
- Chcete vyšší výnos a akceptujete vyššie riziko
- Potrebujete občas nehnuteľnosť pre seba
Kedy zvoliť dlhodobý prenájom?
- Chcete pasívny príjem s minimom starostí
- Lokalita nie je turisticky atraktívna
- Preferujete stabilitu a nižšie riziko
- Nemáte čas na aktívnu správu
Kľúčové metriky pre Airbnb
RevPAN (Revenue Per Available Night)
RevPAN = Ročný príjem / 365
Táto metrika ukazuje, koľko v priemere zarobíte na každú noc - vrátane neobsadených. Je lepšia na porovnanie ako ADR (priemerná cena za noc), pretože zohľadňuje obsadenosť.
| Lokalita | Typický RevPAN |
|---|---|
| Bratislava centrum | 50-70 € |
| Vysoké Tatry | 45-65 € |
| Košice | 30-45 € |
| Slovenský raj | 35-50 € |
| Menšie mestá | 20-35 € |
Hrubý vs čistý výnos
- Hrubý výnos = Ročné tržby / Cena nehnuteľnosti
- Čistý výnos = (Ročné tržby - Náklady) / Cena nehnuteľnosti
Rozdiel môže byť 3-5 percentuálnych bodov. Vždy počítajte s čistým výnosom.
Časté chyby pri výpočtoch
1. Podceňovanie nákladov na upratovanie
Mnohí začiatočníci počítajú len s cenou upratovačky, ale zabúdajú na:
- Pracie a čistiace prostriedky
- Opotrebovanie bielizne a uterákov
- Spotrebný materiál (toaletné potreby, káva)
Reálny náklad: 25-50 € na pobyt, nie 15 €.
2. Príliš optimistická obsadenosť
V prvom roku počítajte s obsadenosťou o 15-20% nižšou, kým si vybudujete recenzie.
3. Ignorovanie sezónnosti
Priemerná ročná obsadenosť 60% neznamená 60% každý mesiac. V sezóne môžete mať 95%, mimo sezóny 25%.
4. Zabúdanie na poplatky platformy
- Airbnb: 3% z ceny
- Booking: 15% z ceny
Ak používate obe platformy, počítajte s priemerným poplatkom okolo 8-10%.
Tipy od skúsených hostiteľov
1. Dynamické cenovanie
Upravujte ceny podľa dopytu - vyššie ceny cez víkendy, sviatky a v sezóne. Rozdiel môže byť 20-50%.
2. Minimálna dĺžka pobytu
V sezóne nastavte minimum 2-3 noci - znížite počet upratovaní a checkinov pri rovnakom príjme.
3. Samočinný check-in
Investujte do smart zámku alebo key boxu. Ušetríte čas a zvýšite flexibilitu pre hostí.
4. Profesionálne fotografie
Kvalitné fotografie môžu zvýšiť booking rate o 20-30%. Investícia 150-300 € sa vráti za mesiac.
Daňové aspekty
Príjem z Airbnb podlieha dani z príjmu:
- 19% do 47 790 € ročného základu
- 25% nad túto sumu
Môžete si uplatniť:
- Paušálne výdavky 60% (bez dokladov)
- Skutočné výdavky (s dokladmi)
Od roku 2024 platformy hlásia príjmy hostiteľov daňovým úradom (DAC7).
Chcete vyskúšať výpočty pre vašu nehnuteľnosť? Otvorte Airbnb kalkulačku a zadajte vaše parametre.