Cenová dostupnosť - kde si môžete dovoliť bývať
"Kde na Slovensku si môžem dovoliť kúpiť byt?" Odpoveď závisí od vášho príjmu a úspor. Naša mapa cenovej dostupnosti vám ukáže presne, ktoré regióny sú pre vás dostupné.
Ako funguje kalkulačka
Zadáte:
- Čistý príjem domácnosti - mesačne
- Výška úspor - záloha na hypotéku
- Maximálne zaťaženie - % príjmu na splátku
Kalkulačka zobrazí:
- Maximálnu cenu nehnuteľnosti, ktorú si môžete dovoliť
- Mapu dostupnosti - ktoré kraje sú zelené (dostupné), žlté (na hranici) a červené (nedostupné)
- Tabuľku s potrebným príjmom pre každý kraj
Príklad 1: Mladý človek s príjmom 1 500 €/mesiac
Vstupné údaje
| Parameter |
Hodnota |
| Čistý príjem |
1 500 €/mes |
| Úspory |
15 000 € |
| Max. % príjmu na splátku |
30% |
Výpočet maximálnej ceny
| Krok |
Hodnota |
| Max. mesačná splátka |
450 € |
| Max. výška hypotéky (4,5%, 25 rokov) |
72 000 € |
| Max. cena nehnuteľnosti (+ záloha) |
~82 000 € |
Dostupnosť podľa krajov
| Kraj |
Priem. cena bytu |
Dostupnosť |
| Banskobystrický |
95 000 € |
Na hranici |
| Nitriansky |
105 000 € |
Nedostupné |
| Prešovský |
115 000 € |
Nedostupné |
| Trenčiansky |
120 000 € |
Nedostupné |
| Košický |
135 000 € |
Nedostupné |
| Trnavský |
145 000 € |
Nedostupné |
| Žilinský |
155 000 € |
Nedostupné |
| Bratislavský |
250 000 € |
Nedostupné |
Interpretácia
S príjmom 1 500 € je kúpa bytu problematická takmer všade na Slovensku. Jedinou možnosťou je Banskobystrický kraj, a to len menšie byty pod priemerom.
Príklad 2: Pár s príjmom 3 000 €/mesiac
Vstupné údaje
| Parameter |
Hodnota |
| Čistý príjem (spolu) |
3 000 €/mes |
| Úspory |
40 000 € |
| Max. % príjmu na splátku |
30% |
Výpočet maximálnej ceny
| Krok |
Hodnota |
| Max. mesačná splátka |
900 € |
| Max. výška hypotéky |
144 000 € |
| Max. cena nehnuteľnosti |
~175 000 € |
Dostupnosť podľa krajov
| Kraj |
Priem. cena bytu |
Dostupnosť |
| Banskobystrický |
95 000 € |
Dostupné |
| Nitriansky |
105 000 € |
Dostupné |
| Prešovský |
115 000 € |
Dostupné |
| Trenčiansky |
120 000 € |
Dostupné |
| Košický |
135 000 € |
Dostupné |
| Trnavský |
145 000 € |
Dostupné |
| Žilinský |
155 000 € |
Dostupné |
| Bratislavský |
250 000 € |
Nedostupné |
Interpretácia
Pár s príjmom 3 000 € si môže dovoliť priemerný byt v každom kraji okrem Bratislavy. V Bratislave by potrebovali buď vyšší príjem, alebo väčšiu zálohu.
Príklad 3: Rodina s príjmom 4 500 €/mesiac
Vstupné údaje
| Parameter |
Hodnota |
| Čistý príjem (spolu) |
4 500 €/mes |
| Úspory |
60 000 € |
| Max. % príjmu na splátku |
30% |
Výpočet maximálnej ceny
| Krok |
Hodnota |
| Max. mesačná splátka |
1 350 € |
| Max. výška hypotéky |
216 000 € |
| Max. cena nehnuteľnosti |
~260 000 € |
Dostupnosť
Všetky kraje sú dostupné, vrátane Bratislavy.
| Kraj |
Priem. cena bytu |
Buffer |
| Bratislavský |
250 000 € |
+10 000 € |
| Žilinský |
155 000 € |
+105 000 € |
| Banskobystrický |
95 000 € |
+165 000 € |
Interpretácia
S vyšším príjmom máte väčšiu flexibilitu. V regiónoch môžete kúpiť väčší alebo kvalitnejší byt. V Bratislave ste na hranici pre priemerný byt.
Pravidlo 30% - prečo je dôležité
Čo je pravidlo 30%?
Finančné plánovanie odporúča, aby náklady na bývanie (splátka hypotéky) nepresiahli 30% čistého príjmu.
Prečo 30%?
| % príjmu na bývanie |
Riziko |
| Pod 25% |
Nízke - komfortná rezerva |
| 25-30% |
Nízke až stredné |
| 30-35% |
Stredné |
| 35-40% |
Vyššie |
| Nad 40% |
Vysoké - bankový maximum |
Čo zostane pri 30%?
| Príjem |
Splátka (30%) |
Zostatok |
| 1 500 € |
450 € |
1 050 € |
| 2 500 € |
750 € |
1 750 € |
| 3 500 € |
1 050 € |
2 450 € |
| 5 000 € |
1 500 € |
3 500 € |
Ako zlepšiť dostupnosť?
1. Zvýšte príjem domácnosti
Dva príjmy sú lepšie ako jeden. Pri spoločnej žiadosti banky spočítajú príjmy oboch partnerov.
| Scenár |
Príjem |
Max. cena nehnuteľnosti |
| Sám, 1 500 € |
1 500 € |
~82 000 € |
| Pár, 1 500 + 1 200 € |
2 700 € |
~155 000 € |
| Pár, 1 800 + 1 700 € |
3 500 € |
~200 000 € |
2. Našetrite viac na zálohu
Vyššia záloha = nižšia splátka = vyššia maximálna cena.
| Záloha |
Max. cena (pri príjme 2 500 €) |
| 20 000 € |
~145 000 € |
| 40 000 € |
~165 000 € |
| 60 000 € |
~185 000 € |
| 80 000 € |
~205 000 € |
3. Zvážte iný región
Rozdiel medzi Bratislavou a Banskou Bystricou je 155 000 € na priemernom byte.
4. Počkajte na nižšie sadzby
Každé 0,5% nižšia sadzba zvyšuje vašu maximálnu cenu o ~7-8%.
Index dostupnosti bývania
Čo je index dostupnosti?
Index vyjadruje pomer ceny nehnuteľnosti k ročnému príjmu domácnosti.
Index = Cena nehnuteľnosti / Ročný príjem domácnosti
Interpretácia indexu
| Index |
Hodnotenie |
| Pod 4 |
Veľmi dobrá dostupnosť |
| 4-6 |
Dobrá dostupnosť |
| 6-8 |
Stredná dostupnosť |
| 8-10 |
Zlá dostupnosť |
| Nad 10 |
Veľmi zlá dostupnosť |
Index podľa krajov (priemerný byt, priemerná mzda)
| Kraj |
Priem. cena |
Priem. ročný príjem |
Index |
| Banskobystrický |
95 000 € |
17 200 € |
5,5 |
| Nitriansky |
105 000 € |
17 800 € |
5,9 |
| Prešovský |
115 000 € |
16 500 € |
7,0 |
| Trenčiansky |
120 000 € |
18 500 € |
6,5 |
| Košický |
135 000 € |
18 200 € |
7,4 |
| Trnavský |
145 000 € |
19 500 € |
7,4 |
| Žilinský |
155 000 € |
19 000 € |
8,2 |
| Bratislavský |
250 000 € |
24 500 € |
10,2 |
Porovnanie: Čo si môžete dovoliť v rôznych krajoch
S rovnakým rozpočtom 150 000 €
| Kraj |
Čo kúpite za 150 000 € |
| Banskobystrický |
3-izbový byt, 75 m², novostavba |
| Nitriansky |
3-izbový byt, 70 m², rekonštruovaný |
| Košický |
2-izbový byt, 55 m², novostavba |
| Žilinský |
2-izbový byt, 50 m², starší |
| Bratislavský |
1-izbový byt, 35 m² |
Regionálne rozdiely v praxi
Prečo sú regióny lacnejšie?
- Nižšia priemerná mzda - nižší dopyt
- Menej pracovných príležitostí - migrácia do BA
- Infraštruktúra - dopravná dostupnosť
- Služby a vybavenosť - menej možností
Čo získate v regiónoch
- Viac metrov štvorcových za tie isté peniaze
- Nižšie náklady na život - služby, jedlo
- Menej stresu - menšia konkurencia
- Lepšiu práca-život rovnováhu - kratšie dochádzanie
Čo stratíte
- Menej pracovných možností - závislosť od jedného zamestnávateľa
- Nižšie mzdy - o 20-40% oproti Bratislave
- Menej služieb - kultúra, zábava, zdravotníctvo
- Remote práca - nie všetky profesie to umožňujú
Praktické tipy pre rôzne situácie
Mladí ľudia (20-30)
- Zvážte spolubývanie na začiatku - šetrite na zálohu
- Využite štátnu podporu (ak existuje)
- Remote práca + region = najlepší pomer cena/kvalita
Páry pred založením rodiny
- Dva príjmy sú kľúčové
- Myslite na budúcnosť - 2-izbový byt bude malý s deťmi
- Zvážte predmestia veľkých miest
Rodiny s deťmi
- Priorita: školy, ihriska, bezpečnosť
- Väčšia plocha > prestížna adresa
- Rodinný dom v regióne môže byť lacnejší ako byt v BA
Čo ak si nemôžem dovoliť kúpiť?
Alternatívy
- Dlhodobý prenájom - nie je hanba, v západnej Európe je bežný
- Spoluvlastníctvo - kúpte s rodičmi alebo súrodencami
- Stavebné sporenie - systematické šetrenie s výhodami
- Čakanie - trh sa mení, situácia sa môže zlepšiť
Kedy počkať?
- Ak by splátka presiahla 40% príjmu
- Ak nemáte núdzový fond (3-6 mesiacov výdavkov)
- Ak očakávate zmenu práce/príjmu
- Ak ceny nehnuteľností klesajú
Chcete vedieť, kde si môžete dovoliť bývať? Vyskúšajte mapu cenovej dostupnosti a uvidíte presné výsledky pre váš príjem.
