Flipping nehnuteľností - ako neprerobiť
Flipping - kúpa, rekonštrukcia a predaj nehnuteľnosti - môže priniesť zaujímavý zisk. Ale rovnako ľahko môžete prerobiť, ak nebudete počítať správne. Naša flip kalkulačka vám pomôže vyhnúť sa nákladným chybám.
Ako funguje kalkulačka
Kalkulačka počíta:
- Celkové náklady - kúpa + rekonštrukcia + držanie + transakčné poplatky
- Hrubý a čistý zisk - vrátane dane z príjmu
- ROI a anualizované ROI - pre porovnanie rôznych projektov
- Cash-on-Cash Return - výnos z vlastného vloženého kapitálu
- Scenárovú analýzu - čo ak sa predajná cena zmení?
Príklad 1: Malý flip - 3-izbový byt
Vstupné údaje
| Parameter | Hodnota |
|---|---|
| Kúpna cena | 95 000 € |
| Náklady na rekonštrukciu | 18 000 € |
| Plánovaná predajná cena | 135 000 € |
| Doba držania | 5 mesiacov |
| Mesačné náklady na držanie | 250 € |
| Financovanie | Vlastné zdroje (100%) |
| Transakčné náklady | 4% |
Rozpis nákladov
| Položka | Suma |
|---|---|
| Kúpna cena | 95 000 € |
| Rekonštrukcia | 18 000 € |
| Náklady na držanie (5 mes.) | 1 250 € |
| Transakčné náklady | 4 600 € |
| Celkové náklady | 118 850 € |
Výpočet zisku
| Metrika | Hodnota |
|---|---|
| Predajná cena | 135 000 € |
| Celkové náklady | 118 850 € |
| Hrubý zisk | 16 150 € |
| Daň z príjmu (19%) | 3 069 € |
| Čistý zisk | 13 081 € |
| ROI | 11,0% |
| Anualizované ROI | 26,4% |
| Marža (z predaja) | 9,7% |
Interpretácia
Za 5 mesiacov práce zarobíte 13 081 € čistého. Anualizované ROI 26,4% je výborný výsledok. Marža 9,7% z predajnej ceny je na dolnej hranici odporúčaných 10%.
Príklad 2: Veľký flip - rodinný dom
Vstupné údaje
| Parameter | Hodnota |
|---|---|
| Kúpna cena | 140 000 € |
| Náklady na rekonštrukciu | 55 000 € |
| Plánovaná predajná cena | 245 000 € |
| Doba držania | 8 mesiacov |
| Mesačné náklady na držanie | 450 € |
| Financovanie | Hypotéka (80% LTV) |
| Transakčné náklady | 4% |
Rozpis nákladov
| Položka | Suma |
|---|---|
| Kúpna cena | 140 000 € |
| Rekonštrukcia | 55 000 € |
| Náklady na držanie (8 mes.) | 3 600 € |
| Transakčné náklady | 7 700 € |
| Celkové náklady | 206 300 € |
Cash-on-Cash analýza (s hypotékou)
| Položka | Suma |
|---|---|
| Vlastné zdroje pri kúpe (20%) | 28 000 € |
| Rekonštrukcia | 55 000 € |
| Náklady na držanie | 3 600 € |
| Transakčné náklady | 7 700 € |
| Celkom vlastný kapitál | 94 300 € |
Výsledky
| Metrika | Hodnota |
|---|---|
| Predajná cena | 245 000 € |
| Celkové náklady | 206 300 € |
| Hrubý zisk | 38 700 € |
| Daň z príjmu (19%) | 7 353 € |
| Čistý zisk | 31 347 € |
| ROI (z celkových nákladov) | 15,2% |
| Cash-on-Cash Return | 33,2% |
| Anualizované ROI | 22,8% |
Interpretácia
Cash-on-Cash Return 33,2% ukazuje silu páky - vlastný kapitál 94 300 € vygeneroval zisk 31 347 €. To je návratnosť, ktorú nedosiahnete na žiadnom bežnom investičnom nástroji.
Príklad 3: Scenárová analýza
Ako sa zmení výsledok, ak predajná cena neklesne alebo naopak stúpne?
Základné parametre
- Kúpna cena: 120 000 €
- Rekonštrukcia: 25 000 €
- Držanie (6 mes.): 1 800 €
- Transakčné náklady: 4 880 €
- Celkové náklady: 151 680 €
- Očakávaná predajná cena: 175 000 €
Scenáre
| Scenár | Predajná cena | Hrubý zisk | Čistý zisk | ROI |
|---|---|---|---|---|
| Pesimistický (-10%) | 157 500 € | 5 820 € | 4 714 € | 3,1% |
| Konzervatívny (-5%) | 166 250 € | 14 570 € | 11 802 € | 7,8% |
| Očakávaný | 175 000 € | 23 320 € | 18 889 € | 12,5% |
| Optimistický (+5%) | 183 750 € | 32 070 € | 25 977 € | 17,1% |
| Veľmi optim. (+10%) | 192 500 € | 40 820 € | 33 064 € | 21,8% |
Čo nám to hovorí?
- Pri poklese o 10% stále zarobíte, ale len 4 714 € za 6 mesiacov práce
- Pri poklese o 15% by ste začali prerábať
- Buffer: V tomto deale máte priestor pre pokles 15% - to je zdravý buffer
Pravidlo 70% - ako ho používať
Skúsení flipperi používajú pravidlo 70%:
Max. kúpna cena = (ARV × 0.70) - Náklady na rekonštrukciu
ARV (After Repair Value) = Odhadovaná predajná cena po rekonštrukcii
Príklad
- ARV (očakávaná predajná cena): 180 000 €
- Náklady na rekonštrukciu: 25 000 €
- Max. kúpna cena: (180 000 × 0,70) - 25 000 = 101 000 €
Ak je byt na predaj za 115 000 €, deal nespĺňa pravidlo 70% a je príliš riskantný.
Typické náklady na rekonštrukciu
Kompletná rekonštrukcia bytu
| Položka | Cena za m² | Byt 60 m² |
|---|---|---|
| Búracie práce | 15-25 € | 900-1 500 € |
| Elektroinštalácia | 40-60 € | 2 400-3 600 € |
| Rozvody vody | 30-50 € | 1 800-3 000 € |
| Podlahy | 35-80 € | 2 100-4 800 € |
| Maľovanie | 8-15 € | 480-900 € |
| Obklady a dlažby | 50-100 € | 3 000-6 000 € |
| Dvere | - | 1 500-3 000 € |
| Kuchyňa | - | 4 000-12 000 € |
| Kúpeľňa | - | 3 000-8 000 € |
| Celkom | 350-550 €/m² | 21 000-33 000 € |
Čiastočná rekonštrukcia
| Rozsah | Cena za m² | Byt 60 m² |
|---|---|---|
| Kozmetická (maľovanie, podlahy) | 80-120 € | 4 800-7 200 € |
| Stredná (+ kuchyňa, kúpeľňa) | 200-300 € | 12 000-18 000 € |
| Kompletná | 350-550 € | 21 000-33 000 € |
Náklady na držanie - čo všetko počítať
Mesačné náklady
| Položka | Typická výška |
|---|---|
| Energie (prázdna nehnuteľnosť) | 50-100 € |
| Fond opráv | 30-50 € |
| Poistenie | 10-20 € |
| Úroky z hypotéky (ak financované) | 200-500 € |
| Celkom | 200-500 €/mes |
Prečo je čas dôležitý
Každý mesiac navyše stojí 200-500 €. Ak sa projekt predĺži o 3 mesiace:
- Extra náklady: 600-1 500 €
- Viazaný kapitál, ktorý nemôžete investovať inde
Kedy odísť od dealu
Červené vlajky
- Marža pod 10% - príliš málo priestoru na chyby
- Nesplnené pravidlo 70% - prekupovaná nehnuteľnosť
- Skryté vady - statika, vlhkosť, azbest
- Komplikované vlastníctvo - vecné bremená, súdne spory
- Príliš dlhý predajný čas - v lokalite sa nehnuteľnosti predávajú dlhšie ako 6 mesiacov
Náklady na chybu
| Scenár | Dopad |
|---|---|
| Rekonštrukcia +20% nad rozpočet | -4 000 až -10 000 € |
| Predaj za -10% oproti plánu | -15 000 až -25 000 € |
| Predaj o 3 mesiace neskôr | -1 000 až -2 000 € |
| Kombinácia všetkých | Strata 20 000-35 000 € |
Časté chyby flipperov
1. Podceňovanie nákladov na rekonštrukciu
Riešenie: K rozpočtu vždy pridajte 15-20% rezervu na nepredvídané.
2. Nadhodnotenie ARV
Riešenie: Porovnajte s nedávno predanými podobnými nehnuteľnosťami, nie s inzerovanými cenami.
3. Over-improvement
Riešenie: Nerobte luxusnú rekonštrukciu v priemernej lokalite. Sledujte, čo je štandard v okolí.
4. Slabý time management
Riešenie: Majte zmluvy s dodávateľmi vrátane penále za omeškanie.
5. Ignorovanie transakčných nákladov
Riešenie: Počítajte s 3-5% z celkovej hodnoty na poplatky (RK, notár, kataster, dane).
Tipy od skúsených flipperov
1. Budujte sieť dodávateľov
Spoľahliví remeselníci sú zlato. Plaťte načas a budete mať prioritu.
2. Nakupujte materiál vo veľkom
Ak plánujete viacero flipov, nakúpte materiál naraz - zľavy 10-20%.
3. Dokumentujte všetko
Fotky pred, počas a po. Faktúry, zmluvy, povolenia. Budete ich potrebovať pre dane.
4. Poznajte lokálny trh
V každej lokalite je iná cieľová skupina kupujúcich. Prispôsobte rekonštrukciu.
5. Majte exit stratégiu B
Ak sa nehnuteľnosť nepredá za 3 mesiace, aký je plán B? Prenájom? Zníženie ceny?
Plánujete flip? Vyskúšajte flip kalkulačku a pozrite si scenárovú analýzu pre váš projekt.