Buy-and-hold investície - kompletný výpočet výnosu
Investovanie do nehnuteľností na prenájom je jedna z najstabilnejších investičných stratégií. Ale ako zistíte, či je konkrétna nehnuteľnosť dobrá investícia? Naša investičná kalkulačka vám pomôže s komplexným výpočtom.
Ako funguje kalkulačka
Kalkulačka počíta tieto metriky:
- Hrubý výnos - ročné nájomné / kúpna cena
- Čistý výnos - (nájomné - náklady) / kúpna cena
- Celkový výnos - čistý výnos + zhodnotenie nehnuteľnosti
- Doba návratnosti - koľko rokov trvá, kým sa investícia vráti
Príklad 1: 1-izbový byt v Košiciach
Vstupné údaje
| Parameter | Hodnota |
|---|---|
| Kúpna cena | 85 000 € |
| Výmera | 32 m² |
| Cena za m² | 2 656 €/m² |
| Mesačný nájom | 450 € |
| Ročné náklady | 1 000 € |
| Obsadenosť | 92% (11 z 12 mesiacov) |
| Očakávané zhodnotenie | 3% ročne |
Výsledky
| Metrika | Hodnota |
|---|---|
| Ročný príjem z prenájmu | 4 968 € |
| Ročné náklady | -1 000 € |
| Čistý ročný príjem | 3 968 € |
| Hrubý výnos | 5,85% |
| Čistý výnos | 4,67% |
| Celkový výnos (+ zhodnotenie) | 7,67% |
| Doba návratnosti | 21,4 roka |
10-ročná projekcia
| Rok | Hodnota nehnuteľnosti | Kumulatívny príjem | Celkový zisk |
|---|---|---|---|
| 1 | 87 550 € | 3 968 € | 6 518 € |
| 3 | 92 873 € | 11 904 € | 19 777 € |
| 5 | 98 533 € | 19 840 € | 33 373 € |
| 10 | 114 240 € | 39 680 € | 68 920 € |
Interpretácia
Čistý výnos 4,67% je nad priemerom pre Slovensko. Za 10 rokov získate takmer 69 000 € zisku z počiatočnej investície 85 000 € - to je návratnosť 81%.
Príklad 2: 2-izbový byt v Bratislave
Vstupné údaje
| Parameter | Hodnota |
|---|---|
| Kúpna cena | 195 000 € |
| Výmera | 52 m² |
| Cena za m² | 3 750 €/m² |
| Mesačný nájom | 900 € |
| Ročné náklady | 1 800 € |
| Obsadenosť | 95% |
| Očakávané zhodnotenie | 2,5% ročne |
Výsledky
| Metrika | Hodnota |
|---|---|
| Ročný príjem z prenájmu | 10 260 € |
| Ročné náklady | -1 800 € |
| Čistý ročný príjem | 8 460 € |
| Hrubý výnos | 5,26% |
| Čistý výnos | 4,34% |
| Celkový výnos (+ zhodnotenie) | 6,84% |
| Doba návratnosti | 23,0 roka |
Porovnanie s Košicami
| Metrika | Košice | Bratislava |
|---|---|---|
| Kúpna cena | 85 000 € | 195 000 € |
| Čistý výnos | 4,67% | 4,34% |
| Celkový výnos | 7,67% | 6,84% |
| Riziko neobsadenosti | Vyššie | Nižšie |
| Likvidita pri predaji | Nižšia | Vyššia |
Záver: Košice ponúkajú vyšší výnos, ale Bratislava je bezpečnejšia investícia s vyššou likviditou.
Príklad 3: Dlhodobá projekcia s hypotékou
Vstupné údaje
| Parameter | Hodnota |
|---|---|
| Kúpna cena | 150 000 € |
| Vlastné zdroje (20%) | 30 000 € |
| Hypotéka | 120 000 € |
| Úrok hypotéky | 4,5% |
| Doba hypotéky | 25 rokov |
| Mesačný nájom | 700 € |
| Mesačná splátka | 666 € |
| Očakávané zhodnotenie | 3% ročne |
Cash flow analýza
| Položka | Mesačne | Ročne |
|---|---|---|
| Nájomné (92% obsadenosť) | 644 € | 7 728 € |
| Splátka hypotéky | -666 € | -7 992 € |
| Ostatné náklady | -100 € | -1 200 € |
| Čistý cash flow | -122 € | -1 464 € |
Ale počkajte - celkový obraz
| Po 10 rokoch | Hodnota |
|---|---|
| Hodnota nehnuteľnosti | 201 587 € |
| Zhodnotenie | +51 587 € |
| Splatená istina | +38 400 € |
| Kumulatívny záporný cash flow | -14 640 € |
| Čistý zisk | +75 347 € |
| Návratnosť vlastného kapitálu | 251% |
Interpretácia
Aj keď je mesačný cash flow záporný, celková investícia je vysoko zisková vďaka:
- Splácaniu istiny - nájomník vám platí hypotéku
- Zhodnoteniu nehnuteľnosti - rastie hodnota vášho majetku
Po 10 rokoch vlastníte nehnuteľnosť za 200 000 € so zostatkom hypotéky len 80 000 €, čo je čisté imanie 120 000 € z počiatočnej investície 30 000 €.
Aké náklady treba zohľadniť?
Pravidelné ročné náklady
| Položka | Typická výška | Poznámka |
|---|---|---|
| Fond opráv | 400-600 € | Povinný v bytových domoch |
| Poistenie | 100-200 € | Odporúčané |
| Daň z nehnuteľnosti | 50-200 € | Závisí od lokality |
| Správa (ak externá) | 8-12% z nájmu | ~700-1 000 € |
| Rezerva na údržbu | 1% z ceny | 1 000-2 000 € |
| Celkom | 1 500-3 500 € |
Jednorazové náklady
| Položka | Typická výška |
|---|---|
| Právne služby pri kúpe | 300-800 € |
| Znalecký posudok | 150-300 € |
| Zariadenie bytu | 3 000-8 000 € |
| Drobné úpravy pred prenájmom | 500-2 000 € |
Hrubý vs čistý výnos - prečo je to dôležité
Hrubý výnos (Gross Yield)
Hrubý výnos = Ročné nájomné / Kúpna cena × 100
Napríklad: 8 400 € / 150 000 € × 100 = 5,6%
Čistý výnos (Net Yield)
Čistý výnos = (Ročné nájomné - Náklady) / Kúpna cena × 100
Napríklad: (8 400 € - 1 500 €) / 150 000 € × 100 = 4,6%
Rozdiel je 1-2 percentuálne body
Pri investícii 150 000 € je rozdiel:
- Hrubý výnos 5,6% = 8 400 €/rok
- Čistý výnos 4,6% = 6 900 €/rok
- Rozdiel: 1 500 €/rok = 15 000 € za 10 rokov
Vždy počítajte s čistým výnosom.
Kde hľadať vysoký výnos?
Vysokoyieldové lokality na Slovensku
| Lokalita | Priemerný čistý výnos | Riziko |
|---|---|---|
| Prešovský kraj | 5-6% | Vyššie |
| Banskobystrický kraj | 5-6% | Vyššie |
| Nitriansky kraj | 4,5-5,5% | Stredné |
| Košický kraj | 4,5-5,5% | Stredné |
| Trenčiansky kraj | 4-5% | Stredné |
| Žilinský kraj | 4-5% | Nižšie |
| Trnavský kraj | 3,5-4,5% | Nižšie |
| Bratislavský kraj | 3-4,5% | Najnižšie |
Pravidlo: Vyšší výnos = vyššie riziko (neobsadenosť, horší nájomníci, nižšia likvidita pri predaji).
Časté chyby investorov
1. Ignorovanie neobsadenosti
Počítajte s 1-2 mesiacmi neobsadenosti ročne (83-92% obsadenosť). 100% obsadenosť je nereálna.
2. Podceňovanie údržby
Staršie nehnuteľnosti vyžadujú viac údržby. Počítajte s 1-2% z hodnoty ročne.
3. Emočné rozhodovanie
"Páči sa mi ten byt" nie je investičná analýza. Rozhodujte na základe čísel.
4. Zabúdanie na exit stratégiu
Kedy a ako budete nehnuteľnosť predávať? Koľko to bude stáť? (RK provízia 2-4%, dane ak do 5 rokov)
Tipy od skúsených investorov
1. Pravidlo 1%
Mesačný nájom by mal byť aspoň 1% z kúpnej ceny. Pri 150 000 € bytu hľadajte nájom minimálne 1 500 €. Na Slovensku je to ťažko dosiahnuteľné, realistické je 0,5-0,7%.
2. Diverzifikácia
Radšej 3 byty po 100 000 € ako 1 dom za 300 000 €. Rozložíte riziko neobsadenosti.
3. Cash flow pozitivita
Snažte sa o kladný cash flow od prvého dňa. Záporný cash flow vás môže dostať do problémov pri nečakaných výdavkoch.
4. Lokalita > cena
Lacný byt v zlej lokalite je horšia investícia ako drahší byt v dobrej lokalite. Lokalita určuje dopyt nájomníkov aj potenciál zhodnotenia.
Chcete analyzovať konkrétnu investičnú príležitosť? Vyskúšajte investičnú kalkulačku a pozrite si graf vývoja investície v čase.