Provízia realitnej kancelárie 2026: koľko je bežné a čo za ňu dostanete

Predávate byt a dve kancelárie vám ponúkli 3 % a 4 % z predajnej ceny. Rozdiel medzi nimi je pri dnešných cenách niekoľko tisíc eur, a napriek tomu je otázka „koľko" tá menej dôležitá. Tento článok je písaný z pohľadu predávajúceho: koľko je na Slovensku bežné, čo za províziu máte dostať, kedy na ňu kancelárii vzniká nárok a čo si prečítať v zmluve skôr, než ju podpíšete. Sumy počítame na cenách, za ktoré sa byty práve teraz ponúkajú.

Koľko je bežné

Na Slovensku sa provízia realitnej kancelárie pohybuje od 2 % do 5 % z predajnej ceny, najčastejšie 3 až 4 %. Pri drahších nehnuteľnostiach býva sadzba nižšia, pretože absolútna suma je vysoká aj tak; pri lacných nehnuteľnostiach kancelárie často pýtajú pevnú minimálnu sumu namiesto percenta. Zákon výšku provízie neurčuje, je to čisto vec dohody v zmluve.

Čo to znamená v eurách pri priemerných ponukových cenách v septembri 2026:

Zdroj: Reality Radar, ceny bytov Bratislava a Košice, september 2026. Sumy bez DPH.

Ak je kancelária platiteľom DPH, k provízii sa pripočíta 23 % DPH (základná sadzba platná od 1. 1. 2025). Provízia 3 % z bratislavského dvojizbového bytu je potom 9 733 €, nie 7 913 €. V zmluve preto hľadajte, či je sadzba „vrátane DPH" alebo „bez DPH"; rozdiel je pri tomto byte 1 820 €.

Rýchly prepočet pre vašu cenu a sadzbu urobí kalkulačka provízie realitky: zadáte cenu bytu a percento a vidíte sumu, DPH aj to, koľko z provízie ostane samotnému maklérovi po jeho daniach. To posledné je užitočné pri vyjednávaní: keď viete, že z 3 % mu po odvodoch ostáva zhruba dve tretiny, viete, kde je jeho spodná hranica.

Kto províziu platí

Zvyčajne predávajúci, lebo s ním má kancelária zmluvu. Sú kancelárie, ktoré účtujú províziu kupujúcemu, a sú aj také, ktoré ju delia. Zákon to nerieši; rozhoduje, kto s kanceláriou podpísal sprostredkovateľskú zmluvu a čo je v nej. Ak vám maklér povie, že „províziu platí kupujúci", pýtajte si to napísané: v takom prípade býva provízia pripočítaná ku kúpnej cene a znižuje sumu, ktorú je kupujúci ochotný zaplatiť vám.

Kedy na ňu vzniká nárok

Sprostredkovateľskú zmluvu upravuje Občiansky zákonník v § 774 a nasledujúcich: kancelária sa zaväzuje obstarať vám uzavretie zmluvy a odmena jej patrí vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý jej pričinením. Z toho vyplývajú tri praktické pravidlá:

• Nárok vzniká uzavretím kúpnej zmluvy s kupujúcim, ktorého kancelária priviedla. Nie obhliadkou, nie rezerváciou a nie tým, že zmluva s kanceláriou uplynula.
• Ak zmluva hovorí, že provízia je splatná už z rezervačnej zálohy, pýtajte sa, čo sa stane, keď kupujúci od rezervácie odstúpi alebo mu banka neschváli hypotéku.
• Exkluzívna zmluva so zmluvnou pokutou pre prípad, že byt predáte sami alebo cez inú kanceláriu, je legálna. Podpisujte ju len na obmedzený čas (bežne 3 až 6 mesiacov) a s jasným zoznamom toho, čo za ten čas kancelária urobí.

Ak ste zmluvu podpísali mimo prevádzkových priestorov kancelárie, napríklad u vás v byte pri prvej obhliadke, ide o zmluvu podľa zákona č. 108/2024 Z. z. o ochrane spotrebiteľa a máte právo od nej odstúpiť do 14 dní bez uvedenia dôvodu. Kancelária vám ju musí odovzdať v listinnej podobe. Toto právo sa týka zmluvy s kanceláriou, nie kúpnej zmluvy na byt.

Čo má byť v cene

Provízia 3 až 4 % nie je poplatok za to, že niekto zavesí inzerát. Za tú sumu máte dostať celý predaj. Zoznam, s ktorým sa dá porovnať ponuka kancelárie:

Ak ponuka niektorú z týchto položiek nepokrýva, buď ju vyjednajte do ceny, alebo nech sa to prejaví na sadzbe.

Provízia a daň z predaja

Ak byt vlastníte menej než päť rokov a príjem z predaja zdaňujete, provízia kancelárie je preukázateľný výdavok, ktorý si odpočítate od základu dane. Pri sadzbe 19 % a zdravotných odvodoch 16 % vám štát z provízie 7 913 € vráti okolo 2 770 € vo forme nižšej dane a odvodov. Faktúru od kancelárie si preto odložte aj vtedy, keď predaj zdaňovať neplánujete; pravidlá a príklady sú v článku Daň z predaja nehnuteľnosti 2026.

Predaj bez kancelárie: čo za províziu robíte sami

Súkromná inzercia tvorí 5,0 % trhu; v Bratislavskom kraji je to 3,6 %, v Prešovskom 7,4 %. Ušetríte províziu, ale preberáte všetko z tabuľky vyššie a platíte to jednotlivo: advokáta za zmluvy a úschovu, fotografa, inzerciu, svoj čas na obhliadky. Kupujúci sú navyše zvyknutí na komunikáciu s kanceláriami, takže inzerát musí byť rovnako úplný. Kde inzerovať, aby vás kupujúci našli, rozoberá článok Kde inzerovať nehnuteľnosť 2026.

Bez ohľadu na to, či predávate sami alebo cez kanceláriu, prvý krok je rovnaký: vedieť, v akom rozpätí sa porovnateľné byty v okolí ponúkajú a ako dlho tam visia. Online ocenenie nehnuteľnosti na Reality Radar to spočíta zadarmo z porovnateľných ponúk v okruhu od 500 m okolo vašej adresy.

Otázky, ktoré položte pred podpisom

1. Je sadzba s DPH alebo bez? Ste platiteľom DPH?
2. Z akej ceny sa provízia počíta: z ceny v inzeráte, alebo z ceny, za ktorú sa naozaj predá?
3. Kedy je splatná a čo sa stane, keď kupujúci odstúpi alebo nedostane hypotéku?
4. Je zmluva exkluzívna, na ako dlho, a aká je zmluvná pokuta, ak byt predám sám?
5. Čo presne za províziu dostanem: fotografie, portály, právny servis, úschova, kataster?
6. Ako často dostanem prehľad o dopytoch a obhliadkach?
7. Kto platí správny poplatok za vklad a poplatky advokáta?

Sumu pre vašu cenu a dohodnuté percento si pred stretnutím prepočítajte v nástroji kalkulačka provízie realitky, s DPH aj bez nej. Do rokovania choďte s číslom, nie s percentom.

Metodológia a zdroje

Rozpätie provízií 2 až 5 %, najčastejšie 3 až 4 %, vychádza z praxe slovenských realitných kancelárií a z kalkulačky provízie Reality Radar; zákon výšku provízie neupravuje. Právny rámec: § 774 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (sprostredkovateľská zmluva), zákon č. 108/2024 Z. z. o ochrane spotrebiteľa (14-dňové odstúpenie od zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov, listinná podoba zmluvy), základná sadzba DPH 23 % podľa zákona č. 222/2004 Z. z. v znení od 1. 1. 2025 (Finančná správa SR), správne poplatky za vklad do katastra 100 € a 300 €, elektronicky 50 € a 150 €, podľa sadzobníka správnych poplatkov v znení od 1. 4. 2024.

Ceny bytov sú ponukové ceny z inzercie agregovanej platformou Reality Radar, stav september 2026: dvojizbový byt v Bratislave 263 757 €, trojizbový 339 632 € (realityradar.eu/ceny-bytov/bratislava); dvojizbový byt v Košiciach 204 198 €, trojizbový 240 179 € (realityradar.eu/ceny-bytov/kosice); medián 86 dní v inzercii a 16 % ponúk so znížením ceny z ukážkového ocenenia trojizbových bytov v Bratislave, Staré Mesto (realityradar.eu/ocenenie-nehnutelnosti); podiel duplicít 47,1 % za 28. 8. až 10. 9. 2026 (realityradar.eu/duplicity-a-skryte-realitky); podiel súkromnej inzercie 5,0 % a krajské podiely (realityradar.eu/sukromna-inzercia-slovensko). Článok je všeobecná informácia, nie právne poradenstvo.

Reality Radar je slovenská analytická platforma, ktorá v reálnom čase agreguje a analyzuje 355 758 aktívnych inzerátov z celého Slovenska. Viac informácií na realityradar.eu.

Pre ďalšie dáta, live štatistiky a regionálne analýzy navštívte:

• Realitný trh Slovensko
• Cenová mapa Slovenska
• Ceny bytov podľa krajov
• Štatistiky pre váš web — widgety