Realitný maklér - koľko skutočne zarobíte
Provízia 3% z predaja za 200 000 € znie lákavo - 6 000 €. Ale koľko vám skutočne zostane po DPH, daniach a odvodoch? Naša kalkulačka provízie vám ukáže reálne čísla.
Ako funguje kalkulačka
Kalkulačka počíta čistý zárobok na základe:
- Ceny nehnuteľnosti a províznej sadzby
- DPH statusu - ste platca DPH alebo nie?
- Paušálnych výdavkov - 60% pre živnostníkov
- Dane z príjmu - 19% (resp. 25% nad 47 790 €)
- Odvodov - zdravotné a sociálne poistenie
Príklad 1: Predaj bytu 150 000 € (nie platca DPH)
Vstupné údaje
| Parameter | Hodnota |
|---|---|
| Cena nehnuteľnosti | 150 000 € |
| Provízna sadzba | 3% |
| Som platca DPH | Nie |
| Paušálne výdavky | 60% |
Výpočet
| Krok | Suma | Poznámka |
|---|---|---|
| Hrubá provízia | 4 500 € | 150 000 × 3% |
| DPH | 0 € | Nie som platca |
| Základ dane | 4 500 € | |
| Paušálne výdavky (60%) | -2 700 € | Bez dokladov |
| Zdaniteľný príjem | 1 800 € | |
| Daň z príjmu (19%) | -342 € | |
| Zdravotné + sociálne | -423 € | ~23,5% zo zdaniteľného |
| Čistý zárobok | 3 735 € |
Interpretácia
Z hrubej provízie 4 500 € vám zostane 3 735 € - to je 83% z hrubej sumy. Efektívna daňová sadzba je 17%.
Príklad 2: Predaj rodinného domu 350 000 € (platca DPH)
Vstupné údaje
| Parameter | Hodnota |
|---|---|
| Cena nehnuteľnosti | 350 000 € |
| Provízna sadzba | 2,5% |
| Som platca DPH | Áno |
| Paušálne výdavky | 60% |
Výpočet
| Krok | Suma | Poznámka |
|---|---|---|
| Hrubá provízia | 8 750 € | 350 000 × 2,5% |
| DPH (20%) | -1 458 € | 8 750 - (8 750 / 1,20) |
| Základ dane (po DPH) | 7 292 € | |
| Paušálne výdavky (60%) | -4 375 € | |
| Zdaniteľný príjem | 2 917 € | |
| Daň z príjmu (19%) | -554 € | |
| Zdravotné + sociálne | -686 € | ~23,5% |
| Čistý zárobok | 6 052 € |
Interpretácia
Z hrubej provízie 8 750 € vám zostane 6 052 € - to je 69%. Platca DPH odvedie 1 458 € štátu, čo výrazne znižuje čistý zárobok.
Príklad 3: Porovnanie - platca vs neplatca DPH
Predaj nehnuteľnosti za 200 000 € s 3% províziou.
| Metrika | Neplatca DPH | Platca DPH |
|---|---|---|
| Hrubá provízia | 6 000 € | 6 000 € |
| DPH | 0 € | -1 000 € |
| Po DPH | 6 000 € | 5 000 € |
| Paušálne výdavky | -3 600 € | -3 000 € |
| Zdaniteľný príjem | 2 400 € | 2 000 € |
| Daň | -456 € | -380 € |
| Odvody | -564 € | -470 € |
| Čistý zárobok | 4 980 € | 4 150 € |
| Efektívna sadzba | 17% | 31% |
Záver
Platca DPH stratí na provízii približne 17% oproti neplatcovi. Ak väčšina vašich klientov sú fyzické osoby (nepodnikatelia), snažte sa zostať pod hranicou registrácie (49 790 € ročne).
Porovnanie scenárov podľa ceny nehnuteľnosti
Neplatca DPH, 3% provízia, paušálne výdavky 60%.
| Cena nehnuteľnosti | Hrubá provízia | Čistý zárobok | Efektívna sadzba |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 3 000 € | 2 490 € | 17,0% |
| 150 000 € | 4 500 € | 3 735 € | 17,0% |
| 200 000 € | 6 000 € | 4 980 € | 17,0% |
| 250 000 € | 7 500 € | 6 225 € | 17,0% |
| 300 000 € | 9 000 € | 7 470 € | 17,0% |
| 400 000 € | 12 000 € | 9 960 € | 17,0% |
Poznámka: Efektívna sadzba je konštantná, pretože paušálne výdavky sú percentuálne.
Kedy sa oplatí byť platcom DPH?
Áno, oplatí sa ak:
- Vaši klienti sú prevažne firmy - môžu si DPH odpočítať
- Máte vysoké skutočné výdavky - nad 60% z príjmu
- Nakupujete drahé veci na podnikanie - auto, zariadenie kancelárie (odpočet DPH)
Nie, neoplatí sa ak:
- Predávate fyzickým osobám - nemôžu si DPH odpočítať, 20% navyše ide štátu
- Máte nízke výdavky - stačia vám paušálne 60%
- Ste pod hranicou registrácie - 49 790 € ročný obrat
Paušálne vs skutočné výdavky
Paušálne výdavky (60%)
- Výhoda: Jednoduché, nepotrebujete doklady
- Nevýhoda: Ak máte nízke skutočné výdavky, platíte viac daní
- Kedy použiť: Ak skutočné výdavky sú pod 60% príjmu
Skutočné výdavky
- Výhoda: Odpočítate presne toľko, koľko míňate
- Nevýhoda: Potrebujete doklady, vedenie účtovníctva
- Kedy použiť: Ak skutočné výdavky presahujú 60% príjmu
Príklad porovnania
Hrubý príjem 50 000 € ročne:
| Typ výdavkov | Paušálne 60% | Skutočné 40% | Skutočné 70% |
|---|---|---|---|
| Výdavky | 30 000 € | 20 000 € | 35 000 € |
| Zdaniteľný príjem | 20 000 € | 30 000 € | 15 000 € |
| Daň (19%) | 3 800 € | 5 700 € | 2 850 € |
| Úspora oproti paušálu | - | -1 900 € | +950 € |
Provízia z prenájmu vs predaja
| Typ transakcie | Typická provízia | Frekvencia | Náročnosť |
|---|---|---|---|
| Predaj bytu | 3-4% | Jednorazovo | Vysoká |
| Predaj domu | 2-3% | Jednorazovo | Vysoká |
| Prenájom bytu | 1 mesačný nájom | Pri každom nájomníkovi | Stredná |
| Správa prenájmu | 8-12% z nájmu | Mesačne | Nízka |
Porovnanie na konkrétnom príklade
| Scenár | Príjem | Čistý zárobok |
|---|---|---|
| Predaj bytu 180 000 € (3%) | 5 400 € | 4 482 € |
| 6× prenájom bytu (700 €/mes) | 4 200 € | 3 486 € |
| Správa 10 bytov (800 €/mes, 10%) | 800 €/mes = 9 600 €/rok | 7 968 € |
Koľko obchodov potrebujete?
Cieľ: Čistý ročný príjem 30 000 €
Pri priemernej provízii 3% a cene nehnuteľnosti 180 000 €:
- Hrubá provízia: 5 400 €
- Čistý zárobok: 4 482 €
- Počet obchodov potrebných: 7 ročne
Cieľ: Čistý ročný príjem 50 000 €
- Počet obchodov potrebných: 12 ročne (1 mesačne)
Realita trhu
| Typ makléra | Priemerný počet obchodov/rok |
|---|---|
| Začiatočník (1. rok) | 3-5 |
| Stredne skúsený | 8-12 |
| Top performer | 20+ |
| Tím (3-5 ľudí) | 30-50 |
Časté chyby maklérov pri kalkulácii príjmu
1. Zabúdanie na odvody
Daň z príjmu nie je jediný "odpočet". Zdravotné a sociálne poistenie tvoria ďalších ~23,5% zo základu dane.
2. Nesledovanie hranice pre DPH
Ak prekročíte 49 790 € ročne, musíte sa registrovať pre DPH. Sledujte priebežne.
3. Podceňovanie skutočných výdavkov
Auto, telefón, laptop, marketingové náklady, poistenie - ak tieto výdavky presiahnu 60%, zvážte skutočné výdavky.
4. Nezohľadnenie sezónnosti
Realitný trh má sezónnosť. Najsilnejšie mesiace sú jar a jeseň, najslabšie leto a Vianoce.
Tipy na zvýšenie čistého zárobku
1. Optimalizujte províznu sadzbu
Pri drahších nehnuteľnostiach znížte percentuálnu sadzbu, ale dosiahnite vyššiu absolútnu sumu.
2. Špecializujte sa
Špecialista na konkrétny segment (novostavby, luxus, komerčné) môže účtovať vyššiu províziu.
3. Budujte pasívny príjem
Správa prenájmov generuje pravidelný mesačný príjem s nižšou námahou.
4. Používajte nástroje efektívne
Reality Radar vám pomôže nájsť klientov rýchlejšie a ušetriť čas na prospektingu.
Chcete vedieť presný čistý zárobok z vašej transakcie? Vyskúšajte kalkulačku provízie a porovnajte rôzne scenáre.