Investičný výnos: Kde na Slovensku sa oplatí kupovať na prenájom

Investovanie do nehnuteľností na prenájom je dlhodobá stratégia. Ale nie každá lokalita je rovnako výnosná. Reality Radar vám ukáže, kde získate najlepší pomer medzi kúpnou cenou a potenciálnym nájomným.

Čo je investičný výnos (Yield)?

Investičný výnos (Gross Yield) vyjadruje, koľko percent z kúpnej ceny zarobíte ročne na nájomnom:

Yield = (Ročné nájomné / Kúpna cena) × 100

Príklad

Prečo je Yield dôležitý?

• Porovnanie lokalít - Bratislava má vyššie ceny aj nájmy, ale aký je pomer?
• Rozhodovanie o investícii - Je lepšie kúpiť drahý byt s nízkym yieldom alebo lacnejší s vyšším?
• Benchmark - Ako sa vaša investícia porovnáva s priemerom?

Mapa investičného výnosu

V sekcii Mapa nájdete vrstvu Výnos (dostupná v pláne PROFESIONÁL).

Ako ju čítať

• Tmavšia farba = vyšší yield (lepšia investícia)
• Svetlejšia farba = nižší yield
• Hover nad okresom = presná hodnota yieldu

Čo mapa ukazuje

Systém automaticky:

1. Zoberie priemernú predajnú cenu v okrese
2. Zoberie priemerné mesačné nájomné v tom istom okrese
3. Vypočíta ročný yield

"Táto mapa by stála developerskú firmu tisíce eur. Vy ju máte za 49€ mesačne."

Kde je najvyšší yield na Slovensku?

Všeobecné pravidlo: Čím ďalej od Bratislavy, tým vyšší yield (ale aj vyššie riziko neobsadenosti).

Typické hodnoty

Filtrovanie pre presnejšie výsledky

Mapa reaguje na filtre. Pre investičnú analýzu odporúčame:

Filter: Typ nehnuteľnosti

• Byty - najlikvidnejšie, najjednoduchšia správa
• Garsónky/1-izbové - najvyšší yield, najmenšia počiatočná investícia

Filter: Počet izieb

1-izbové a 2-izbové byty majú typicky vyšší yield ako väčšie byty.

Filter: Stav

• Novostavba - nižšie náklady na údržbu, vyššia cena
• Po rekonštrukcii - kompromis
• Pôvodný stav - vyšší yield, ale počítajte s rekonštrukciou

Praktický postup pre investora

Krok 1: Identifikujte okres s vysokým yieldom

1. Prejdite do Mapy
2. Vyberte vrstvu Výnos
3. Nájdite okresy s tmavšou farbou
4. Zapíšte si 3-5 kandidátov

Krok 2: Overte likviditu trhu

Prepnite na vrstvu Objem. Chcete okres, kde:

• Je dostatok ponúk (aktívny trh)
• Nie je príliš veľa ponúk (prezaturovaný trh)

Krok 3: Analyzujte ceny

Prepnite na vrstvu €/m². Porovnajte s vašim rozpočtom.

Krok 4: Nastavte notifikácie

V Správe kanála vytvorte kanál pre vybraný okres:

• Lokalita: Váš vybraný okres
• Typ: Byt
• Počet izieb: 1-2
• Typ inzerenta: Súkromná osoba (lepšia cena)

Viac o nastavení kanálov v článku Súkromná inzercia na jednom mieste.

Cash-on-Cash Return vs Gross Yield

Gross Yield je zjednodušená metrika. Pre presnejšie rozhodnutie počítajte Cash-on-Cash Return:

Cash-on-Cash = (Ročný čistý príjem / Vlastná investícia) × 100

Ročný čistý príjem = Ročné nájomné - Náklady
Náklady = Správa + Poistenie + Údržba + Dane + Neobsadenosť

Príklad s hypotékou

Export dát pre vlastnú analýzu

V pláne PROFESIONÁL môžete exportovať dáta do Excelu a vytvoriť vlastný investičný model.

1. V Trhovej cene nastavte lokalitu a typ
2. Exportujte dáta (predaj)
3. Zmeňte filter na prenájom
4. Exportujte dáta (prenájom)
5. V Exceli spojte a analyzujte

Viac o exportoch v článku Excel exporty pre investorov.

Rizikové faktory

Vysoký yield neznamená automaticky dobrú investíciu. Zvážte:

1. Neobsadenosť

V menších mestách môže byť ťažšie nájsť nájomníka. Počítajte s 1-2 mesiacmi neobsadenosti ročne.

2. Kvalita nájomníkov

Vyšší yield často znamená nižšie nájomné = iná demografická skupina nájomníkov.

3. Likvidita pri predaji

Ak budete chcieť predať, v menšom meste to môže trvať dlhšie.

4. Dopravná dostupnosť

Okresy s dobrou dostupnosťou do Bratislavy sú bezpečnejšia voľba.

Záver

Mapa investičného výnosu vám dá rýchly prehľad o tom, kde hľadať. Ale finálne rozhodnutie robte až po:

• Osobnej obhliadke lokality
• Overení dopytovej strany (inzeráty na prenájom)
• Výpočte Cash-on-Cash Return
• Zohľadnení osobných preferencií (vzdialenosť, správa)

Hľadáte investičnú nehnuteľnosť? Vyskúšajte Reality Radar na 14 dní zadarmo a získajte prístup k mape investičného výnosu.