Novostavby mapa - Kde developeri najviac stavajú
investori novostavby developeri mapa analýza

Novostavby mapa: Kde developeri najviac stavajú

Kupujete byt na prenájom v lokalite, kde o 2 roky vyrastie 500 nových bytov? Vaše nájomné môže klesnúť o 20%. Mapa novostavieb vám ukáže, kam developeri smerujú svoje investície.

Prečo sledovať novostavby?

Pre investorov (Buy-and-Hold)

Faktor Vplyv
Veľa novostavieb v okolí Konkurencia → tlak na nájomné
Málo novostavieb Stabilné/rastúce nájomné
Developer kupuje pozemky Budúci rozvoj lokality

Pre flipperov

Faktor Vplyv
Nové rezidenčné projekty Zvyšujú štandard → váš flip sa musí vyrovnať
Infraštruktúra (cesty, obchody) Zvyšuje hodnotu okolitých nehnuteľností
Oversupply Dlhší čas na predaj

Pre maklérov

Faktor Vplyv
Developer predáva projekt Potenciál na spoluprácu
Novostavby zvyšujú ceny Argument pre predajcov starších bytov
Klienti hľadajú novostavby Poznáte ponuku na trhu

Mapa novostavieb v Reality Radar

V sekcii Mapa prepnite na vrstvu Novostavby (plán PROFESIONÁL).

Mapová analytika s filtrovacím panelom zobrazujúca cenu 4 158 €/m² v Bratislavskom kraji

Čo mapa ukazuje

  • Počet aktívnych projektov v okrese
  • Počet bytov/domov v predaji
  • Cenové rozpätie novostavieb

Ako ju čítať

  • Tmavšia farba = viac novostavieb
  • Svetlejšia farba = menej novostavieb
  • Hover = detail s počtami a cenami

Praktická analýza: Príklad

Situácia

Zvažujete kúpu 2-izbového bytu na prenájom v Trnave.

Krok 1: Pozrite súčasný trh

V Trhovej cene zistite:

  • Aktuálne nájomné: 500-600€ za 2-izbový
  • Priemerná cena: 2 200€/m²

Krok 2: Pozrite novostavby

V Mape (vrstva Novostavby):

  • V Trnave je 8 aktívnych developerských projektov
  • Celkom 450 bytov v predaji
  • Priemerná cena novostavieb: 2 800€/m²

Krok 3: Vyhodnoťte

Faktor Hodnota Signál
Počet projektov 8 Vysoká aktivita
Bytov v predaji 450 Veľká ponuka
Rozdiel cien (nové vs staré) +27% Novostavby sú prémiové
Odhadovaná konkurencia za 2 roky +450 bytov Tlak na nájomné

Záver: Trnava má vysokú developerskú aktivitu. Ak kupujete, počítajte s tým, že nájomné môže stagnovať alebo mierne klesnúť.

Indikátory, na ktoré sa pozerať

1. Pomer novostavieb k existujúcemu fondu

Pomer Interpretácia
< 5% Nízka aktivita, stabilný trh
5-10% Normálna aktivita
> 10% Vysoká aktivita, možný oversupply

2. Absorpčná miera

Koľko percent novostavieb sa predá za štvrťrok.

Miera Interpretácia
> 80% Silný dopyt, ceny budú rásť
50-80% Normálny trh
< 50% Slabý dopyt, možné zľavy

3. Fáza projektu

Fáza Čo to znamená
Pozemok kúpený 2-3 roky do dokončenia
Stavebné povolenie 1-2 roky do dokončenia
V predaji (hrubá stavba) 6-12 mesiacov
Kolaudácia Okamžitý vplyv na trh

Lokality s najvyššou developerskou aktivitou

Bratislava

  • Petržalka - veľké rezidenčné projekty
  • Ružinov - brownfieldy, revitalizácia
  • Nové Mesto - polyfunkčné komplexy
  • Devínska Nová Ves - nová výstavba na zelenej lúke

Mimo Bratislavy

  • Trnava, Nitra - satelity Bratislavy
  • Košice - centrum a okolie
  • Žilina - rastúci dopyt od IT firiem

Stratégia pre investorov

Ak chcete stabilitu (Buy-and-Hold)

  1. Hľadajte lokality s nízkou developerskou aktivitou
  2. Vyhnite sa masívnym projektom - 500+ bytov = riziko oversupply
  3. Preferujte lokality s limitovaným priestorom - historické centrá

Ak chcete rast (Appreciation)

  1. Sledujte infraštruktúrne projekty - nové stanice metra, diaľnice
  2. Kupujte PRED developermi - keď developer kúpi pozemok, ceny rastú
  3. Novostavby ako benchmark - váš byt by mal byť lacnejší ako novostavba

Ak flippujete

  1. Rekonštrukcia musí konkurovať novostavbám
  2. Cena flipnutého bytu < cena novostavby (inak prečo kupovať starý?)
  3. Štandard dokončenia - ľudia porovnávajú s novostavbami

Prepojenie s inými analýzami

Novostavby + Výnos

Kombinácia dvoch máp:

  1. Vysoký yield + nízke novostavby = ideálne pre prenájom
  2. Vysoký yield + veľa novostavieb = opatrnosť (yield môže klesnúť)

Viac v článku Investičný výnos - Kde sa oplatí kupovať.

Novostavby + Konkurencia

V Konkurencii pozrite:

  • Ktorí developeri sú aktívni vo vašom regióne
  • Aké ceny nastavujú
  • Koľko bytov im zostáva v predaji

Rebríček realitných kancelárií v Žilinskom kraji podľa počtu inzerátov a trhového podielu

Dáta o developeroch

V Profile inzerenta môžete vidieť konkrétneho developera:

Profil agentúry s aktívnymi inzerátmi a geografickým rozložením

  • Koľko projektov majú
  • Aké sú ich ceny
  • Ako rýchlo predávajú (ak sledujete v čase)

Checklist pre analýzu novostavieb

  • Počet aktívnych projektov v mojom okrese
  • Celkový počet bytov v predaji
  • Priemerná cena novostavieb vs starších bytov
  • Fáza projektov (plánované vs dokončené)
  • Absorpčná miera (ak dostupná)
  • Infraštruktúrne projekty v okolí

Záver

Mapa novostavieb je nástroj pre strategické rozhodnutia. Nehovorí, čo kúpiť dnes, ale pomáha predvídať, ako bude trh vyzerať o 2-3 roky.

Chcete vidieť mapu novostavieb pre váš región? Vyskúšajte Reality Radar PROFESIONÁL na 14 dní zadarmo.

Späť na blog