Prečo mediánová cena nie je to isté ako priemerná

Klient sa vás opýta: "Aká je priemerná cena bytov v Bratislave?" Odpoviete 180 000€. Potom nájde článok, kde píšu 145 000€. Kto má pravdu? Možno obaja - len používate iný ukazovateľ.

Priemer vs Medián: Základy

Čo je priemer?

Priemer (aritmetický) = súčet všetkých hodnôt / počet hodnôt

Príklad: Ceny 5 bytov: 80 000€, 90 000€, 100 000€, 110 000€, 500 000€

Priemer = (80 + 90 + 100 + 110 + 500) / 5 = 176 000€

Čo je medián?

Medián = hodnota presne v strede, keď zoradíte všetky hodnoty

Rovnaký príklad: Zoradené ceny: 80 000€, 90 000€, 100 000€, 110 000€, 500 000€

Medián = 100 000€ (prostredná hodnota)

Prečo je rozdiel taký veľký?

Jeden luxusný byt za 500 000€ "vytiahol" priemer nahor. Medián zostal nízko, pretože odráža typickú nehnuteľnosť.

Kedy použiť ktorý ukazovateľ?

Použite MEDIÁN keď:

Použite PRIEMER keď:

Reality Radar zobrazuje oba ukazovatele

V sekcii Trhová cena vidíte oba:

Všimnite si rozdiel:

• Priemerná cena: 8 522 €/m²
• Mediánová cena: 4 027 €/m²

Priemer je dvojnásobne vyšší! To znamená, že v dátach sú drahé nehnuteľnosti, ktoré ťahajú priemer nahor.

Praktické príklady

Príklad 1: Oceňovanie bytu pre klienta

Situácia: Klient predáva 3-izbový byt v Petržalke.

Zlý prístup:

"Priemerná cena v Petržalke je 2 800€/m²."

Ak sú v dátach aj penthouse byty, priemer je skreslený.

Dobrý prístup:

"Mediánová cena 3-izbových bytov v Petržalke je 2 400€/m². Váš byt má nadštandardný stav, takže navrhujem 2 600€/m²."

Príklad 2: Porovnanie lokalít

Situácia: Investor zvažuje kúpu v Ružinove alebo Petržalke.

Záver: V Petržalke sú väčšie rozdiely (rozdiel priemer-medián je 400€ vs 300€). To naznačuje viac extrémov - buď luxusné byty, alebo lacné panelákové.

Príklad 3: Vyjednávanie o cene

Situácia: Predávajúci tvrdí, že jeho cena je "podľa trhu".

Argument:

"Mediánová cena v tejto lokalite je X. Vaša cena je o 15% vyššie ako medián. Pri aktuálnom dopyte môže byť ťažšie predať."

Ďalšie štatistické pojmy, ktoré stretnete

Modus

Najčastejšie sa vyskytujúca hodnota.

Použitie: Pri analýze počtu izieb (najčastejšie sú 2-izbové byty).

Štandardná odchýlka

Ako veľmi sa hodnoty líšia od priemeru.

Použitie: Vysoká odchýlka = veľké rozdiely na trhu (riziko aj príležitosť).

Kvartily

Rozdelenie dát na štvrtiny (Q1, Q2=medián, Q3, Q4).

Použitie: "Byt je v hornom kvartile cien" = patrí medzi 25% najdrahších.

Ako to vidíte v Reality Radar

Mapa

Zobrazuje priemernú aj mediánovú cenu po hover nad okresom:

Trhová cena

Tabuľkový aj štatistický pohľad:

Tipy pre prax

Pre maklérov

1. V CMA použite medián - lepšie odráža reálny trh
2. Vysvetlite klientovi rozdiel - buduje dôveru
3. Filtrujte dáta - čím užší filter, tým menší rozdiel priemer/medián

Viac o CMA v článku Trhová cena nehnuteľností - Ako spraviť CMA analýzu.

Pre investorov

1. Sledujte medián pri nákupe - viete, či kupujete pod/nad trhom
2. Sledujte priemer pri predaji - ak máte nadštandardnú nehnuteľnosť
3. Porovnávajte pomer priemer/medián - vysoký pomer = stratifikovaný trh

Pre analytikov

1. Reportujte oba ukazovatele - dáva komplexnejší obraz
2. Pridajte aj rozpätie (min-max) - ukazuje extrémne hodnoty
3. Segmentujte dáta - medián 1-izbových vs 3-izbových

Časté chyby

Chyba 1: Používanie len priemeru

Problém: Články typu "Priemerná cena vzrástla o 10%" môžu byť zavádzajúce.

Riešenie: Vždy sa opýtajte, či vzrástol aj medián.

Chyba 2: Porovnávanie neporovnateľného

Problém: Porovnávate priemernú cenu v jednej lokalite s mediánovou v druhej.

Riešenie: Používajte konzistentne rovnaký ukazovateľ.

Chyba 3: Ignorovanie veľkosti vzorky

Problém: Medián z 5 nehnuteľností nie je reprezentatívny.

Riešenie: Vždy uveďte, z koľkých dát ukazovateľ vychádza.

Zhrnutie

Zlaté pravidlo: Keď je rozdiel medzi priemerom a mediánom veľký, trh je nerovnomerný. Vtedy dôverujte viac mediánu.

Chcete vidieť presné dáta pre vašu lokalitu? Vyskúšajte Reality Radar a získajte prístup k trhovej analytike.