Daň z predaja nehnuteľnosti - kedy platíte a kedy nie
Predali ste nehnuteľnosť a neviete, či musíte platiť daň? Naša kalkulačka dane z predaja vám pomôže zistiť, či ste oslobodení a ak nie, koľko zaplatíte.
Ako funguje kalkulačka
Kalkulačka zohľadňuje:
- Dobu vlastníctva - 5-ročné pravidlo oslobodenia
- Trvalý pobyt - 2-ročné pravidlo oslobodenia
- Odpočítateľné náklady - kúpna cena, rekonštrukcia, poplatky
- Sadzbu dane - 19% (25% nad 47 790 €)
Kedy ste oslobodení od dane?
Pravidlo 1: 5 rokov vlastníctva
Ak vlastníte nehnuteľnosť viac ako 5 rokov od nadobudnutia, ste oslobodení od dane. Nemusíte ani podávať daňové priznanie.
Pravidlo 2: 2 roky trvalého pobytu
Ak máte v nehnuteľnosti trvalý pobyt minimálne 2 roky bezprostredne pred predajom, ste oslobodení. Platí aj keď nehnuteľnosť vlastníte menej ako 5 rokov.
Stačí splniť jedno z pravidiel
Nemusíte splniť obe podmienky. Stačí jedna.
Príklad 1: Predaj po 2 rokoch trvalého pobytu (oslobodenie)
Vstupné údaje
| Parameter | Hodnota |
|---|---|
| Kúpna cena | 150 000 € |
| Predajná cena | 190 000 € |
| Dátum nadobudnutia | Január 2023 |
| Dátum predaja | Február 2026 |
| Doba vlastníctva | 3 roky |
| Trvalý pobyt | 2,5 roka |
Výsledok
| Metrika | Hodnota |
|---|---|
| Hrubý zisk | 40 000 € |
| Daň | 0 € (oslobodené) |
| Čistý zisk | 40 000 € |
Interpretácia
Napriek tomu, že vlastníte nehnuteľnosť len 3 roky (menej ako 5), ste oslobodení vďaka trvanlému pobytu 2,5 roka. Celých 40 000 € zisku je váš.
Príklad 2: Predaj investičnej nehnuteľnosti po 3 rokoch (daň)
Vstupné údaje
| Parameter | Hodnota |
|---|---|
| Kúpna cena | 120 000 € |
| Predajná cena | 155 000 € |
| Náklady na rekonštrukciu | 12 000 € |
| Ostatné náklady (notár, RK) | 4 000 € |
| Dátum nadobudnutia | Marec 2023 |
| Dátum predaja | Február 2026 |
| Doba vlastníctva | 2,9 roka |
| Trvalý pobyt | Nie |
Výpočet
| Krok | Suma |
|---|---|
| Predajná cena | 155 000 € |
| Kúpna cena | -120 000 € |
| Rekonštrukcia | -12 000 € |
| Ostatné náklady | -4 000 € |
| Základ dane | 19 000 € |
| Daň (19%) | -3 610 € |
| Čistý zisk | 15 390 € |
Interpretácia
Bez trvalého pobytu a s vlastníctvom pod 5 rokov musíte zaplatiť 3 610 € daň. Kľúčové je odpočítanie všetkých preukázateľných nákladov.
Príklad 3: Predaj so stratou (bez dane)
Vstupné údaje
| Parameter | Hodnota |
|---|---|
| Kúpna cena | 180 000 € |
| Predajná cena | 175 000 € |
| Náklady na rekonštrukciu | 15 000 € |
| Ostatné náklady | 5 000 € |
| Doba vlastníctva | 4 roky |
| Trvalý pobyt | Nie |
Výpočet
| Krok | Suma |
|---|---|
| Predajná cena | 175 000 € |
| Kúpna cena | -180 000 € |
| Rekonštrukcia | -15 000 € |
| Ostatné náklady | -5 000 € |
| Základ dane | -25 000 € |
| Daň | 0 € |
Interpretácia
Pri zápornom základe dane neplatíte žiadnu daň. Stratu si bohužiaľ nemôžete odpočítať z iných príjmov (okrem príjmov z prenájmu).
Čo si môžete odpočítať od základu dane?
Povinné (vždy odpočítateľné)
| Položka | Poznámka |
|---|---|
| Kúpna cena | Uvedená v zmluve |
| Daň z prevodu (ak bola) | Pri starších kúpach |
S dokladmi (faktúry, zmluvy)
| Položka | Typické sumy |
|---|---|
| Rekonštrukcia | 5 000 - 50 000 € |
| Znalecký posudok | 150 - 400 € |
| Notárske poplatky | 20 - 100 € |
| Právne služby | 300 - 800 € |
| RK provízia pri kúpe | 3-5% z ceny |
| RK provízia pri predaji | 3-5% z ceny |
| Vklad do katastra | 66 - 266 € |
| Zaplatené úroky z hypotéky | Počas vlastníctva |
Čo nie je odpočítateľné
- Splátky istiny hypotéky (to nie je náklad)
- Fond opráv (bežné náklady na bývanie)
- Energie a služby
- Nábytok a zariadenie (okrem zabudovaného)
Progresívna daň - kedy platíte 25%?
Sadzby dane z príjmu
| Základ dane | Sadzba |
|---|---|
| Do 47 790 € ročne | 19% |
| Nad 47 790 € ročne | 25% |
Príklad s vyšším ziskom
| Parameter | Hodnota |
|---|---|
| Základ dane z predaja | 80 000 € |
| Daň do 47 790 € | 9 080 € (19%) |
| Daň z 32 210 € | 8 053 € (25%) |
| Celková daň | 17 133 € |
Poznámka: Sadzba sa vzťahuje na celkový ročný základ dane, nie len na príjem z predaja.
Ako znížiť daňovú povinnosť?
1. Počkajte na 5 rokov
Ak je to možné, počkajte s predajom do uplynutia 5 rokov od nadobudnutia.
2. Prihláste si trvalý pobyt
Ak plánujete predaj a máte menej ako 5 rokov, prihláste si trvalý pobyt a počkajte 2 roky.
3. Dokumentujte všetky náklady
Každá faktúra za rekonštrukciu znižuje základ dane. Uchovávajte doklady.
4. Nezabudnite na RK províziu
Ak platíte RK pri predaji, je to odpočítateľný náklad.
5. Odpočítajte úroky z hypotéky
Úroky zaplatené počas vlastníctva sú odpočítateľné. Vypýtajte si potvrdenie z banky.
Príklad: Vplyv odpočítateľných nákladov
Bez odpočtu nákladov
| Položka | Suma |
|---|---|
| Predajná cena | 195 000 € |
| Kúpna cena | -150 000 € |
| Základ dane | 45 000 € |
| Daň (19%) | 8 550 € |
S odpočtom nákladov
| Položka | Suma |
|---|---|
| Predajná cena | 195 000 € |
| Kúpna cena | -150 000 € |
| Rekonštrukcia | -15 000 € |
| RK pri predaji | -5 850 € |
| Úroky z hypotéky | -12 000 € |
| Ostatné | -2 000 € |
| Základ dane | 10 150 € |
| Daň (19%) | 1 929 € |
Úspora: 6 621 €
Len vďaka správnemu odpočtu nákladov ušetríte 6 621 € na daniach.
Daňové priznanie - kedy a ako?
Termíny
| Termín | Poznámka |
|---|---|
| Do 31. marca | Štandardný termín |
| Do 30. júna | S oznámením o odklade |
| Do 30. septembra | Príjmy zo zahraničia |
Formulár
Použite tlačivo Daňové priznanie typu B (príjmy z podnikania a iné).
Čo potrebujete?
- Kúpnu zmluvu
- Predajnú zmluvu
- Faktúry za rekonštrukciu
- Potvrdenie o zaplatených úrokoch z banky
- Doklady o ostatných nákladoch
Časté chyby pri zdanení predaja
1. Neuplatnenie oslobodenia
Ak splňate podmienky (5 rokov vlastníctva ALEBO 2 roky trvalý pobyt), nepodávate daňové priznanie z tohto príjmu.
2. Zabúdanie na odpočítateľné náklady
Každý náklad s dokladom znižuje základ dane. Nevyhadzujte faktúry.
3. Nesprávny výpočet doby vlastníctva
Doba sa počíta od vkladu do katastra, nie od podpisu zmluvy.
4. Zabúdanie na zdanenie aj pri reinvestovaní
"Peniaze som hneď investoval do novej nehnuteľnosti" - to nič nemení. Daň platíte z predaja, nie z toho, čo s peniazmi urobíte.
Dedenie a darovanie - iné pravidlá
Dedenie
Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti sa doba vlastníctva počíta od nadobudnutia poručiteľom. Ak ju vlastnil viac ako 5 rokov, ste oslobodení.
Darovanie
Pri predaji darovanej nehnuteľnosti sa doba vlastníctva počíta od nadobudnutia darcom (ak bola darovaná v priamej línii - rodičia, deti).
Špeciálne situácie
Predaj po rozvode
Ak jeden z exmanželov kupuje podiel druhého, pre účely dane sa to považuje za predaj. Oslobodenie platí podľa štandardných pravidiel.
Predaj spoluvlastníckeho podielu
Každý spoluvlastník zdaňuje len svoj podiel na zisku.
Predaj s hypotékou
Zostatok hypotéky sa odčíta z predajnej ceny, ale to neovplyvňuje výpočet dane. Daň platíte z rozdielu medzi predajnou a kúpnou cenou mínus náklady.
Potrebujete zistiť, či ste oslobodení a koľko prípadne zaplatíte? Vyskúšajte kalkulačku dane z predaja a dostanete presný výpočet.