Daň z predaja nehnuteľnosti 2026: 5-ročný test, dedenie, darovanie a odvody

Predávate byt alebo dom a chcete vedieť, či z rozdielu medzi kúpnou a predajnou cenou odvediete štátu 19 %, viac, alebo nič. Tento článok prechádza pravidlá zákona o dani z príjmov tak, ako platia v roku 2026, vrátane situácií, na ktorých sa najčastejšie chybuje: zdedený byt, darovaný dom, byt kúpený pred rokom 2011 a zdravotné odvody, ktoré prídu až po podaní priznania. Príklady počítame na cenách, za ktoré sa byty práve teraz ponúkajú.

Odpoveď v troch vetách

Ak nehnuteľnosť vlastníte viac ako päť rokov, príjem z jej predaja je od dane oslobodený a do daňového priznania ho neuvádzate. Ak päť rokov neuplynulo, zdaňujete rozdiel medzi predajnou cenou a preukázateľnými výdavkami sadzbou 19 %, nad hranicou 43 983,32 € základu dane postupne sadzbami 25 %, 30 % a 35 %, a z toho istého rozdielu vám zdravotná poisťovňa vyrubí ešte odvody. Rýchly prepočet pre vaše čísla urobí daň z predaja nehnuteľnosti na Reality Radar, tento článok vysvetľuje, čo do nej zadať a kedy sa vás vôbec netýka.

Päťročný test: odkedy sa počíta

Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v § 9 ods. 1 písm. a) oslobodzuje príjem z predaja nehnuteľnosti po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia. Dve veci, ktoré pri tom ľudia pletú:

• Nadobudnutie nie je podpis zmluvy. Vlastníkom sa stávate dňom povolenia vkladu do katastra. Ak ste kúpnu zmluvu podpísali v januári 2021 a kataster vklad povolil v marci 2021, päť rokov uplynie v marci 2026, nie v januári.
• Rozhoduje deň nadobudnutia, nie kalendárny rok. Byt nadobudnutý 20. 6. 2021 môžete bez dane predať od 21. 6. 2026. Predaj 15. 6. 2026 je zdaniteľný celý, nie pomerne.

Ak ste nehnuteľnosť mali zaradenú v obchodnom majetku (podnikáte a odpisovali ste ju), päť rokov sa počíta od jej vyradenia z obchodného majetku.

Trvalý pobyt dva roky: len pre byty kúpené do konca roka 2010

Staršie články a niektoré kalkulačky ešte uvádzajú, že daň neplatíte, ak ste mali v nehnuteľnosti trvalý pobyt aspoň dva roky pred predajom. Toto pravidlo bolo zrušené od 1. 1. 2011. Podľa prechodného ustanovenia § 52j ods. 2 platí už len pre nehnuteľnosti nadobudnuté do 31. 12. 2010. Pre byt kúpený v roku 2011 alebo neskôr vám trvalý pobyt s daňou nepomôže, počíta sa iba päťročný test.

Zdedená nehnuteľnosť: v priamom rade sa doba sčíta

Pri dedení zákon rozlišuje, od koho ste dedili (§ 9 ods. 1 písm. b)):

Pri dedení sa vlastníkom stávate spätne ku dňu smrti poručiteľa, nie ku dňu skončenia dedičského konania. Päťročná lehota pre dediča mimo priameho radu preto beží odo dňa úmrtia.

Darovaná nehnuteľnosť: doba darcu sa nesčíta

Toto je najčastejšia chyba. Pri darovaní sa doba vlastníctva darcu nepočíta, ani keď vám byt darovali rodičia. Päť rokov beží odo dňa, keď kataster povolil vklad darovacej zmluvy vo váš prospech. Ak ste dostali byt darom v roku 2024 a predáte ho v roku 2026, príjem zdaňujete.

Rozdiel oproti kúpe je vo výdavku, ktorý si odpočítate. Namiesto kúpnej ceny (žiadnu ste neplatili) sa uplatní:

• cena podľa znaleckého posudku ku dňu darovania, ak by darca bol v čase darovania pri predaji oslobodený od dane (vlastnil nehnuteľnosť viac ako päť rokov),
• obstarávacia cena darcu, teda to, za čo ju kúpil on, ak by darca v čase darovania oslobodený nebol.

V praxi: ak vám rodičia darovali byt, ktorý vlastnili pätnásť rokov, nechajte si ku dňu darovania vypracovať znalecký posudok. Bez neho nemáte čím preukázať výdavok a zdaníte takmer celú predajnú cenu.

Čo si smiete odpočítať

Ak päť rokov neuplynulo, príjem z predaja patrí medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) a základ dane je príjem mínus výdavky podľa § 8 ods. 5. Odpočítať si smiete len to, čo viete doložiť.

Neodpočítate splátky istiny hypotéky, energie, fond opráv, nábytok ani hodnotu vlastnej práce. Výdavky sa uznajú najviac do výšky príjmu: ak predávate so stratou, daň neplatíte, ale stratu si neodpočítate od mzdy ani od iného príjmu.

Sadzba dane a zdravotné odvody v roku 2026

Daň z príjmu: od roku 2026 má štyri pásma: 19 % z časti základu dane do 43 983,32 €, 25 % z časti do 60 349,21 €, 30 % z časti do 75 010,32 € a 35 % z časti nad touto sumou. Hranice sú 154,8-, 212,4- a 264-násobok životného minima platného k 1. januáru zdaňovacieho obdobia; k 1. 1. 2026 je životné minimum 284,13 € mesačne. Za rok 2025 platili ešte dve pásma, 19 % do 48 441,43 € a 25 % nad touto sumou. Sadzba sa posudzuje z celého ročného základu dane, teda spolu so mzdou a inými príjmami, nie len zo zisku z predaja.

Zdravotné odvody: zdaniteľný zisk z predaja vstupuje do ročného zúčtovania zdravotného poistenia. Za príjmy roka 2026 je sadzba 16 % z rozdielu príjem mínus výdavky (osoba so zdravotným postihnutím platí polovicu); za rok 2025 to bolo 15 %. Odvody nevypočítavate sami: daňový úrad pošle údaje z priznania vašej zdravotnej poisťovni a tá vám vyrubí nedoplatok v ročnom zúčtovaní, spravidla na jeseň nasledujúceho roka. Toto zaplatené poistné si potom môžete uplatniť ako výdavok.

Efektívne zaťaženie zisku pod prvou hranicou je teda okolo 35 % (19 % daň a 16 % odvody), nie 19 %, ako väčšina predávajúcich čaká.

Príklad 1: dvojizbový byt v Bratislave kúpený v roku 2023

Priemerná ponuková cena dvojizbového bytu v Bratislave je podľa Reality Radar v septembri 2026 263 757 € (4 708 €/m², 1 623 ponúk). Predpokladajme, že ste takýto byt kúpili v marci 2023 za 200 000 € s hypotékou, zrekonštruovali kúpeľňu za 12 000 € a v septembri 2026 ho predávate za 263 757 € cez realitnú kanceláriu s províziou 3 %.

Vlastníctvo trvá tri a pol roka, päťročný test splnený nie je. Ak by ste s predajom počkali do apríla 2028, celých 34 844 € by ostalo vám. Pri dnešnom trhu je to rozhodnutie, ktoré stojí za prepočet: v lokalitách, kde sa polovica ponúk inzeruje dlhšie než 86 dní a 16 % predávajúcich cenu počas inzerovania znížilo, nie je rok čakania nutne stratený.

Príklad 2: dom po rodičoch

Matka vlastnila dom od roku 1998, zomrela v roku 2025 a dom ste zdedili ako jediný syn. V roku 2026 ho predávate za 180 000 €. Dedenie v priamom rade sčíta dobu poručiteľa: päť rokov uplynulo dávno, príjem je oslobodený a do priznania ho neuvádzate. Nezáleží na tom, že vy ste vlastníkom len rok.

Príklad 3: byt darovaný rodičmi

Rodičia vám v roku 2024 darovali byt, ktorý vlastnili od roku 2010. V roku 2026 ho predávate za 150 000 €. Doba rodičov sa nesčíta, päť rokov od darovania neuplynulo, príjem zdaňujete. Rodičia by však v roku 2024 boli pri predaji oslobodení, takže ako výdavok uplatníte cenu zo znaleckého posudku ku dňu darovania. Ak posudok hovorí 140 000 €, základ dane je 10 000 € mínus výdavky spojené s predajom, daň zhruba 1 900 € a odvody zhruba 1 600 €. Bez posudku by ste zdaňovali celých 150 000 €.

Daňové priznanie: kedy, aké a dokedy

• Príjem uvádzate v daňovom priznaní typu B za rok, v ktorom ste peniaze prijali. Ak kupujúci platí v splátkach cez prelom rokov, podávate priznanie za každý rok, v ktorom ste časť prijali, a výdavky uplatňujete pomerne.
• Lehota je do 31. marca nasledujúceho roka; oznámením daňovému úradu si ju predĺžite do 30. júna, pri príjmoch zo zahraničia do 30. septembra. Daň je splatná v lehote na podanie.
• Manželia, ktorí predávajú byt v bezpodielovom spoluvlastníctve, si príjem aj výdavky rozdelia rovnakým dielom, alebo v inom pomere, na ktorom sa dohodnú; oslobodenie sa posudzuje u každého zvlášť.
• Ak je príjem oslobodený, priznanie z tohto dôvodu nepodávate a nič neoznamujete.

Čo urobiť pred predajom

1. Pozrite si na liste vlastníctva dátum povolenia vkladu, nie dátum zmluvy, a spočítajte päť rokov.
2. Pri zdedenej alebo darovanej nehnuteľnosti zistite, od koho a kedy ste ju nadobudli; pri darovaní si nechajte urobiť znalecký posudok ku dňu darovania, ak ho nemáte.
3. Pozbierajte faktúry za rekonštrukciu, potvrdenie banky o zaplatených úrokoch a doklad o provízii realitnej kancelárie.
4. Ak päť rokov chýba niekoľko mesiacov, porovnajte výšku dane a odvodov s tým, čo vás stojí počkať. Pomôže vám v tom daň z predaja nehnuteľnosti: zadáte kúpnu a predajnú cenu, dátumy a výdavky a vidíte základ dane aj sadzbu. Rátajte, že k výslednej dani pribudnú ešte zdravotné odvody vo výške 16 % z rovnakého základu.

Metodológia a zdroje

Pravidlá vychádzajú zo zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (§ 8 ods. 1 písm. b) a ods. 5, § 9 ods. 1 písm. a) a b), § 15, prechodné ustanovenie § 52j ods. 2), zo zákona č. 580/2004 Z. z. o zdravotnom poistení v znení platnom od 1. 1. 2026 (sadzba 16 % pre príjmy podľa § 7 a § 8 zákona o dani z príjmov, podľa oznámenia Všeobecnej zdravotnej poisťovne k zmenám od 1. 1. 2026) a zo sumy životného minima 284,13 € platnej od 1. 7. 2025 (MPSVR SR). Pásma za rok 2026 zaviedol zákon č. 261/2025 Z. z. a uvádza ich Finančná správa SR (Sadzba dane z príjmov fyzickej osoby za rok 2026); hranicu 48 441,43 € pre rok 2025 uvádzajú Finsider a JASPIS. Zrušenie oslobodenia na základe trvalého pobytu od roku 2011 a jeho prechodné zachovanie pre nehnuteľnosti nadobudnuté do 31. 12. 2010 potvrdzuje Finančná správa SR.

Ceny bytov sú ponukové ceny z inzercie agregovanej platformou Reality Radar, stav september 2026: priemerná cena dvojizbového bytu v Bratislave 263 757 € a 4 708 €/m² z 1 623 ponúk (realityradar.eu/ceny-bytov/bratislava), medián 86 dní v inzercii a 16 % ponúk so znížením ceny pochádzajú z ukážkového ocenenia trojizbových bytov v Bratislave, Staré Mesto (realityradar.eu/ocenenie-nehnutelnosti). Reálne transakčné ceny bývajú o 5 až 10 % nižšie než ponukové.

Článok je všeobecná informácia, nie daňové poradenstvo. Pri neštandardnej situácii (podiely, vysporiadanie po rozvode, nehnuteľnosť v obchodnom majetku, príjmy zo zahraničia) sa poraďte s daňovým poradcom.

Reality Radar je slovenská analytická platforma, ktorá v reálnom čase agreguje a analyzuje 355 758 aktívnych inzerátov z celého Slovenska. Viac informácií na realityradar.eu.

Pre ďalšie dáta, live štatistiky a regionálne analýzy navštívte:

• Realitný trh Slovensko
• Cenová mapa Slovenska
• Ceny bytov podľa krajov
• Štatistiky pre váš web — widgety