Koľko stojí meter štvorcový na Slovensku? Kompletná analýza cien bytov vo februári 2026

Platforma Reality Radar analyzovala viac ako 245 000 aktívnych inzerátov naprieč celým Slovenskom. Prinášame najkomplexnejší pohľad na aktuálny stav cien bytov — od celoslovenských priemerov, cez krajské porovnania, až po detailné štatistiky podľa dispozícií v jednotlivých mestách.

Kľúčové zistenia

Slovenský realitný trh vo februári 2026 vykazuje pokračujúci rast cien, pričom regionálne rozdiely sa ďalej prehlbujú. Najdrahšie 1-izbové byty nájdete v Bratislave s priemernou cenou takmer 7 400 €/m², zatiaľ čo v Nitrianskom kraji rovnaký typ nehnuteľnosti stojí v priemere 2 668 €/m² — takmer trojnásobne menej. Celkovo platforma eviduje 39 128 predajných inzerátov na byty a garzónky s celoslovenskou priemernou cenou 5 157 €/m² a mediánom 2 841 €/m².

O dátach: Ako Reality Radar zbiera 90 % slovenského trhu

Reality Radar je analytická platforma, ktorá v reálnom čase agreguje ponuky zo všetkých hlavných slovenských realitných portálov. AI systém denne spracováva 200 000 – 300 000 inzerátov, odstraňuje duplikáty a normalizuje dáta, čím vytvára najkomplexnejší obraz slovenského realitného trhu. Vo februári 2026 platforma eviduje vyše 245 000 aktívnych ponúk, čo podľa interných odhadov pokrýva približne 90 % celého trhu.

Všetky ceny v tejto analýze sú ponukové ceny z inzerátov. Skutočné transakčné ceny bývajú spravidla o 5 – 10 % nižšie, keďže pri vyjednávaní dochádza k zľavám. Dáta sa aktualizujú denne.

Celoslovenský pohľad: Priemer vs. medián prezrádza veľa

Celoslovenská priemerná cena za 1-izbové byty a garzónky na predaj dosahuje 5 157 €/m², no mediánová cena je výrazne nižšia — iba 2 841 €/m². Tento 45-percentný rozdiel medzi priemerom a mediánom je kľúčovým ukazovateľom: slovenský trh s malými bytmi je silne polarizovaný.

Priemer nahor ťahajú predovšetkým luxusné nehnuteľnosti v bratislavskom centre a apartmány v tatranských rezortoch. Medián lepšie odráža realitu, s ktorou sa stretáva väčšina kupujúcich — typický 1-izbový byt na Slovensku stojí okolo 2 800 – 3 000 €/m².

Z hľadiska zloženia portfólia tvoria byty 98 % a garzónky 2 % analyzovanej vzorky.

Priemerné ceny podľa krajov: Celkový prehľad všetkých typov nehnuteľností

Skôr než sa ponoríme do detailnej analýzy 1-izbových bytov, pozrime sa na celkový obraz trhu naprieč všetkými typmi nehnuteľností. Tieto dáta zahŕňajú byty, domy, pozemky aj komerčné nehnuteľnosti a ukazujú celkovú cenovú hladinu a objem ponuky v jednotlivých krajoch.

Bratislavský kraj dominuje s priemernou cenou 2 457 €/m², ktorá je o 75 % vyššia než v druhom najdrahšom Košickom kraji (1 404 €/m²). Zaujímavá je aj distribúcia ponuky — Bratislavský kraj má síce najvyššie ceny, ale aj najväčší počet aktívnych inzerátov (26 307). Nitriansky kraj, napriek najnižším cenám, eviduje druhý najväčší objem ponuky (21 803 inzerátov), čo svedčí o živom trhu aj v cenovo dostupnejších regiónoch.

Celkovo Reality Radar v čase analýzy evidoval vyše 137 920 inzerátov len v týchto krajských štatistikách — a to bez započítania Bratislavy-mesta a ďalších lokálnych prekryvov.

Podrobná analýza 1-izbových bytov a garzónok podľa krajov

Nasledujúca analýza sa zameriava výlučne na segment 1-izbových bytov a garzónok na predaj — kategóriu, ktorá je kľúčová pre prvých kupujúcich, mladé domácnosti, ale aj pre investorov hľadajúcich nehnuteľnosti na prenájom. Celková vzorka zahŕňa 4 221 aktívnych inzerátov.

1. Bratislavský kraj — najdrahší s najstabilnejšími cenami

Bratislavský kraj jasne dominuje s priemernou cenou takmer 5 000 €/m². Pozoruhodný je minimálny rozdiel medzi priemerom a mediánom — iba 105 €/m², teda 2,1 %. To naznačuje veľmi homogénny trh bez extrémnych cenových odchýlok. Bratislava zároveň reprezentuje najväčšiu vzorku — 1 220 z celkových 4 221 inzerátov, čo je 29 % celého segmentu.

Pre kontext: samotné mesto Bratislava eviduje 39 181 aktívnych inzerátov naprieč všetkými typmi nehnuteľností s celkovou priemernou cenou 3 336 €/m². Za 1-izbové byty v meste však kupujúci zaplatia v priemere 7 391 €/m², čo ich radí medzi najdrahšie v rámci všetkých dispozícií. Priemerná celková cena 1-izbového bytu v Bratislave dosahuje 213 856 €.

2. Prešovský kraj — „tatranský efekt" tlačí ceny nahor

Prešovský kraj sa dostal na prekvapivé druhé miesto — pred Košice, Žilinu aj Trnavu. Kľúčom k pochopeniu tohto fenoménu je najväčší rozdiel medzi priemerom a mediánom zo všetkých krajov: 734 €/m², teda 17,2 %. Tento „gap" jasne ukazuje vplyv luxusného segmentu vo Vysokých Tatrách, kde ceny apartmánov v Štrbskom Plese, Tatranských Matliaroch či Veľkej Lomnici dosahujú násobky bežných regionálnych cien.

Medián 3 542 €/m² lepšie odráža typickú cenu 1-izbového bytu v Prešovskom kraji mimo tatranského rezortu. Vzorka 296 inzerátov je najmenšia spomedzi krajov, čo čiastočne súvisí s nižšou ponukou malých bytov v tomto regióne.

3. Košický kraj — stabilné metro východu

Košice ako druhé najväčšie slovenské mesto vykazujú stabilne vysoké ceny blízko hranice 4 000 €/m². Minimálny rozdiel medzi priemerom a mediánom (iba 118 €/m²) hovorí o veľmi vyrovnanom trhu — bez extrémne drahých ani extrémne lacných ponúk.

Podľa dát Realitnej únie SR patria Košice medzi mestá s najrýchlejšie rastúcimi cenami bytov v posledných mesiacoch, pričom ceny novších 2-izbových bytov medziročne stúpli o vyše 26 %. Košický kraj tak ponúka investorom predvídateľné prostredie s dynamickým rastovým potenciálom.

4. Žilinský kraj — severné centrum s prémiovou cenou

Žilinský kraj profituje z kombinácie viacerých faktorov — Žilina ako priemyselné a logistické centrum, blízkosť turisticky atraktívnych oblastí Malej Fatry a Liptova, a rastúci dopyt po bývaní v súvislosti s prítomnosťou nadnárodných spoločností v regióne. Rozdiel medzi priemerom a mediánom je iba 3,3 %, čo svedčí o homogénnom trhu podobne ako v Bratislave a Košiciach.

5. Trnavský kraj — satelit Bratislavy s vlastnou dynamikou

Trnavský kraj ťaží z blízkosti Bratislavy — mnohí kupujúci, ktorí si nemôžu dovoliť bývanie v hlavnom meste, hľadajú alternatívy v Trnave, Galante, Dunajskej Strede či Piešťanoch. Priemerná cena 3 221 €/m² je o 35 % nižšia než v Bratislavskom kraji, čo z Trnavy robí zaujímavú alternatívu pre dochádzajúcich pracovníkov. S 20 540 celkovými inzerátmi je Trnavský kraj tretím najaktívnejším trhom na Slovensku.

6. Nitriansky kraj — najdostupnejšie bývanie na juhozápade

Nitriansky kraj ponúka cenovo najdostupnejšie 1-izbové byty spomedzi krajov s väčšími mestami. Za priemernú cenu 2 668 €/m² kupujúci získa byt v historickom univerzitnom meste s dobrou občianskou vybavenosťou. Je pozoruhodné, že napriek najnižším cenám naprieč všetkými typmi nehnuteľností (994 €/m²) Nitriansky kraj eviduje 21 803 celkových inzerátov — druhý najväčší objem na Slovensku. To naznačuje živý a likvidný trh.

7. Trenčiansky kraj — kompaktný trh s najväčšou vzorkou

Trenčiansky kraj ponúka pozoruhodne stabilný trh s najmenším rozdielom medzi priemerom a mediánom (iba 78 €/m²) a zároveň najväčšou vzorkou 1-izbových bytov po Bratislave — 507 inzerátov. Podľa dát Realitnej únie patrí Trenčín medzi mestá s najrýchlejším medziročným rastom cien, pričom novšie 2-izbové byty zdraželi o vyše 32 %. Trenčiansky kraj tak reprezentuje cenovo dostupný, ale dynamicky rastúci trh.

8. Banskobystrický kraj — najvyšší cenový rozptyl mimo Tatier

Banskobystrický kraj je druhým najlacnejším pre 1-izbové byty (2 399 €/m² priemer), ale zároveň vykazuje druhý najväčší rozdiel medzi priemerom a mediánom — 371 €/m² (15,5 %). To signalizuje, že trh v tomto kraji je rozdelený: Banská Bystrica a Zvolen ako krajské mestá majú výrazne vyššie ceny, zatiaľ čo menšie mestá a obce v okolí ponúkajú podstatne lacnejšie možnosti. Medián 2 028 €/m² je najnižší zo všetkých krajov, čo robí z Banskobystrického kraja najdostupnejšiu destináciu pre kupujúcich, ktorí hľadajú skutočne cenovo priateľské bývanie.

Bratislava pod lupou: Ceny podľa dispozícií

Bratislava ako hlavné mesto zasluhuje osobitný pohľad. Platforma Reality Radar tu eviduje 39 181 aktívnych inzerátov s celkovou priemernou cenou 3 336 €/m² naprieč všetkými typmi bytov.

Zaujímavý je inverzný vzťah medzi cenou za m² a veľkosťou bytu: 1-izbové byty sú s 7 391 €/m² najdrahšie na meter štvorcový, zatiaľ čo 5+ izbové byty stoja „iba" 4 454 €/m². Dôvod je jednoduchý — menšie byty majú vyššie fixné náklady na m² (kuchyňa, kúpeľňa zaberajú proporčne väčšiu časť plochy) a zároveň sú atraktívnejšie pre investorov do prenájmu, čo zvyšuje dopyt a cenu.

Pre priemerného prvého kupujúceho to znamená, že za 1-izbový byt v Bratislave zaplatí v priemere takmer 214 000 €, za 2-izbový okolo 327 000 € a za 3-izbový rodinný byt necelých 457 000 €.

Čo hovoria dáta: Štyri kľúčové trendy slovenského realitného trhu

1. Cenová polarizácia sa prehlbuje

Rozdiel medzi najdrahším (Bratislavský, 4 977 €/m²) a najlacnejším krajom (Banskobystrický, medián 2 028 €/m²) pre 1-izbové byty dosahuje 2,45-násobok. Ak porovnáme mediány, rozdiel je ešte výraznejší — bratislavský medián 4 872 €/m² je 2,4-krát vyšší než banskobystrický 2 028 €/m². Slovensko de facto funguje ako dva oddelené trhy.

2. Východ prekvapuje — a nie len Košice

Prešovský kraj sa vďaka tatranskému segmentu dostal na druhé miesto v priemerných cenách 1-izbových bytov, pred Košice aj všetky západoslovenské kraje okrem Bratislavy. Košice zase vykazujú jeden z najstabilnejších trhov s minimálnym cenovým rozptylom. Východné Slovensko už dávno nie je synonymom lacných nehnuteľností.

3. Malé byty = drahé byty (na meter štvorcový)

Bratislavské dáta jasne ukazujú, že 1-izbové byty sú s 7 391 €/m² o 66 % drahšie na meter štvorcový než 5+ izbové (4 454 €/m²). Tento „prémiový efekt" malých bytov sa prejavuje naprieč celým Slovenskom a je hnacou silou investičného záujmu o tento segment.

4. Stabilita trhu varíruje — sledujte medián, nie priemer

Rozdiel medzi priemerom a mediánom je silným indikátorom homogénnosti trhu. Kraje s malým rozdielom (Bratislava 2,1 %, Košice 3,0 %, Trenčín 3,1 %) majú predvídateľný, rovnomerne rozložený trh. Naopak, vysoký rozdiel v Prešovskom (17,2 %) a Banskobystrický kraji (15,5 %) signalizuje prítomnosť výrazne odlišných cenových segmentov v rámci jedného regiónu.

Kontext trhu: Kam smeruje slovenský realitný trh?

Dáta Reality Radar z februára 2026 korešpondujú so širším trendom na slovenskom trhu. Realitný barometer Realitnej únie SR dosiahol v januári 2026 hodnotu 3 336 €/m², čo predstavuje medziročný rast 12,4 % a medzimesačný nárast 1,5 %. Ceny bytov rastú naprieč všetkými krajskými mestami, pričom najrýchlejšie zdražujú Trenčín, Banská Bystrica a Košice.

Za rastom stojí kombinácia faktorov: pretrvávajúci silný dopyt po vlastnom bývaní, obmedzená nová výstavba, relatívne dostupné hypotéky a rastúci investičný záujem o nehnuteľnosti ako ochranu pred infláciou. Analytici neočakávajú zmenu tohto trendu v najbližších mesiacoch.

Metodológia

Táto analýza vychádza z dát platformy Reality Radar (realityradar.eu), ktorá agreguje ponuky zo všetkých hlavných slovenských realitných portálov. Dáta boli zbierané vo februári 2026. Pre analýzu 1-izbových bytov boli použité filtre: Typ nehnuteľnosti = Byty + Garzónky, Počet izieb = 1-izbový, Typ transakcie = Predaj. Celková vzorka pre tento segment: 4 221 inzerátov. Krajské štatistiky zahŕňajú všetky typy nehnuteľností z celkovo viac ako 137 000 inzerátov.

Ceny sú ponukové (nie transakčné). Skutočné realizačné ceny môžu byť o 5–10 % nižšie.

Reality Radar je slovenská analytická platforma, ktorá v reálnom čase agreguje a analyzuje viac ako 245 000 aktívnych inzerátov z celého Slovenska. Viac informácií na realityradar.eu.

Pre ďalšie dáta, live štatistiky a regionálne analýzy navštívte:

• Cenová mapa Slovenska
• Ceny bytov podľa krajov
• Bratislava – ceny podľa dispozícií