Ako pripraviť CMA prezentáciu pre klienta

CMA (Comparative Market Analysis) je základ profesionálneho návrhu ceny. S Reality Radar vytvoríte dátami podloženú prezentáciu, ktorá presvedčí aj najnáročnejšieho klienta.

Čo je CMA a prečo ju potrebujete

Bez CMA

"Myslím, že váš byt by sa mohol predať za 150 000€."

Klient: "Myslíte? Sused predal za 170 000€..."

S CMA

"Na základe analýzy 47 podobných bytov v tejto lokalite je mediánová cena 2 450€/m². Pri vašej rozlohe 62m² je férová cena 152 000€. Pozrite na tieto porovnateľné predaje..."

Klient: "To dáva zmysel. Kedy začneme?"

5 krokov k profesionálnej CMA

Krok 1: Zhromaždite dáta o nehnuteľnosti

Čo potrebujete:

• Presná adresa (obec, ulica)
• Typ nehnuteľnosti (byt, dom)
• Počet izieb
• Úžitková plocha (m²)
• Stav (pôvodný, po rekonštrukcii, novostavba)
• Rok výstavby
• Poschodie, výťah, balkón...

Krok 2: Nájdite porovnateľné nehnuteľnosti

V Trhovej cene nastavte filtre:

Filtre:

Tip: Hľadajte aspoň 10-15 porovnateľných nehnuteľností.

Po nastavení filtrov kliknutím na riadok v tabuľke zobrazíte detail nehnuteľnosti:

Krok 3: Analyzujte štatistiky

Prepnite na štatistický pohľad:

Čo zaznamenať:

• Priemerná cena/m²
• Mediánová cena/m² (spoľahlivejšia)
• Cenové rozpätie (min-max)
• Počet vzoriek (n)

Krok 4: Exportujte dáta

Kliknite na Export do Excelu (plán PROFESIONÁL).

Excel obsahuje:

• Zoznam všetkých porovnateľných nehnuteľností
• Cenu, rozlohu, lokalitu
• Odkaz na pôvodný inzerát
• Dátum zverejnenia

Krok 5: Vytvorte prezentáciu

V Exceli alebo PowerPointe spracujte dáta:

Štruktúra prezentácie:

1. Titulná strana

   • Adresa nehnuteľnosti
   • Dátum analýzy
   • Vaše logo/kontakt

2. Prehľad nehnuteľnosti

   • Fotografie
   • Základné parametre
   • Silné stránky

3. Trh v lokalite

   • Počet aktívnych ponúk
   • Cenové rozpätie
   • Trend (rastie/klesá)

4. Porovnateľné nehnuteľnosti

   • Tabuľka 5-10 najrelevantnejších
   • Cena, rozloha, stav
   • Rozdiel od vašej nehnuteľnosti

5. Cenový návrh

   • Mediánová cena × rozloha
   • Korekcie (+/- za stav, poschodie...)
   • Odporúčaná cena

6. Marketingový plán

   • Kde budete inzerovať
   • Očakávaný čas predaja

Šablóna cenovej kalkulácie

CENOVÝ NÁVRH

Nehnuteľnosť: 3-izbový byt, Petržalka
Rozloha: 72 m²

Mediánová cena v lokalite: 2 450 €/m²
Základná cena: 72 × 2 450 = 176 400 €

Korekcie:
+ Rekonštrukcia (2023)    : +5%  = +8 820 €
+ Výťah, prízemie         : -3%  = -5 292 €
+ Balkón 6m²              : +2%  = +3 528 €
+ Parkovacie miesto       : +10 000 €

ODPORÚČANÁ CENA: 193 456 € ≈ 195 000 €

Argumenty pre klienta

Ak chce vyššiu cenu

"Rozumiem vášmu očakávaniu. Pozrite sa na tieto dáta - za poslednú cenu boli úspešne predané nehnuteľnosti za 2 300-2 600€/m². Váš návrh 220 000€ (3 050€/m²) je o 17% nad trhom. Môžeme to skúsiť, ale pravdepodobne budeme musieť cenu znížiť po 2-3 mesiacoch."

Ak chce nižšiu cenu (investor)

"Vaša nehnuteľnosť je v dobrom stave. Mediánová cena v okolí je 2 450€/m². Cena pod 2 200€/m² by bola neférová voči vám. Odporúčam 2 400€/m² ako kompromis - predáme rýchlo, ale nezostanete ukrátený."

Ak porovnáva so susedom

"Sused predal za 180 000€, to je pravda. Ale jeho byt mal 78m² a bol po kompletnej rekonštrukcii. Váš má 65m² a pôvodný stav. Keď to prepočítame na m², sused predal za 2 307€/m². Pri vašom stave je férová cena 2 000€/m², teda 130 000€."

Ako vyzerá hotová prezentácia

Strana 1: Titulka

• Logo
• "Trhová analýza - Petržalka, Námestie hraničiarov 12"
• Dátum

Strana 2: Prehľad trhu

• "47 aktívnych ponúk v Petržalke"
• "Mediánová cena: 2 450€/m²"
• Mapa s cenami

Strana 3: Porovnateľné nehnuteľnosti

Strana 4: Cenový návrh

• Kalkulácia (viď šablónu vyššie)
• ODPORÚČANÁ CENA: 175 000€

Strana 5: Naše služby

• Čo dostane klient za províziu
• Kontaktné údaje

Export do PDF

Z Excelu alebo PowerPointu exportujte do PDF:

• Súbor → Uložiť ako → PDF
• Pošlite klientovi pred stretnutím

Tipy od skúsených maklérov

1. Aktuálnosť dát

"Nepoužívajte dáta staršie ako 3 mesiace. Trh sa mení."

2. Kvalita vzorky

"Radšej 10 veľmi podobných nehnuteľností ako 50 rôznorodých."

3. Vizuálna stránka

"Graf hovorí viac ako tabuľka. Klient vidí, kde sa jeho byt nachádza."

4. Príbeh

"Dáta sú základ, ale musíte ich odprezentovať. Pripravte si, čo poviete."

Súvisiace články

• Trhová cena nehnuteľností - Ako spraviť CMA analýzu - detailný návod na používanie Trhovej ceny
• Prečo mediánová cena nie je to isté ako priemerná - štatistika pre maklérov
• 5 spôsobov ako zvýšiť obrat - komplexná stratégia pre maklérov

Pripravený vytvoriť profesionálnu CMA? Vyskúšajte Reality Radar PROFESIONÁL s Excel exportom na 14 dní zadarmo.